鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
印西 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

印西 5-4

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　桑田　康彦

TEL.

鑑定評価額

85,300,000 円

１㎡当たりの価格

71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	印西市大森字狸穴２４５４番１０外				②地積　(㎡)	1,191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1.2:1	店舗Ｓ1	低層の飲食店舗が多い国道沿いの路線商業地域	南22m国道、背面道	水道、ガス、下水	木下 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 140 ｍ、南 55 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

沿道型低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 31.5 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

木下駅南方

800m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

国道３５６号沿いの路線商業地であり車両交通量は多いことから商況は安定的に推移するものと予測する。地価
は周辺の住宅地の需要増加に伴う地価上昇の影響を受けて微増傾向で推移すると推測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は印西市及び近接する白井市等の商業地域。需要者は、飲食業、小売店舗等を中心とした沿道サービス業を
行う事業者等が中心である。商業地の取引は希少で画地の規模、立地等の個別性が強く、市場における中心的な価格帯
は見出し難い。印西市における商業地域としての地位は相対的に中位にあり、近年は地価が横ばいから微増傾向となっ
ている。取引される規模や価格帯は多様であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の多くが自用目的での取引が中心であり、類似地域等から商業地に係る信頼性の高い取引事例を収集し得たこと
から、比準価格の信頼性は高い。その一方で収益目的での投資は限定的かつ少数であるため、収益価格は低位に試算さ
れ信頼性は相対的に劣る。以上より、比準価格を重視し収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

印西市は、人口は増加傾向で、高齢化率は県
と比較して低い。駅徒歩圏内の需給動向は変
わらず高く、徒歩圏外においても上昇基調が
続いている。

幹線道路沿いで商業性が認められる地域であ
るため、底堅い需要が認められ、地価は上昇
傾向に転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

印西 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０６８６１１ -25	印西市		更地	（　）	不整形	北西15m県道、中間画地		２住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
b	２４１０６６４８７ -309	白井市		建付地	（　）	不整形	南東16m市道、南西6m、二方路		１住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
c	２４１０６６４８７ -408	白井市		建付地	（　）	長方形	北東12.2m県道、南西4m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
d	２４１０６８４４５ -26	佐倉市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、中間画地		２住居高度地区2種 (60,200)
e	２４１０６７２８５ -21	佐倉市		建付地	（　）	台形	南東18m国道、北西6m、二方路		２住居高度地区1種地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,591	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	38,496	100 [ 58.8]	65,469	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	66,800
b	(　 ) 74,977	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	74,531	100 [ 104.0]	71,664		73,100
c	(　 ) 84,852	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	82,649	100 [ 106.1]	77,897		79,500
d	(　 ) 75,250	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,304	100 [ 106.0]	71,985		73,400
e	(　 ) 70,897	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,039	100 [ 100.0]	69,039		70,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,600 円／㎡]

印西 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,117,873	1,884,044	6,233,829	3,683,500	2,550,329	（　0.9737） 2,483,255	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	51,734,479 円　　　　（　 43,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

印西 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	293.62	Ｓ1	293.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	1,191 ㎡	38.0 m x 31.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型の一棟貸し１Ｆ店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	293.62	100.0	293.62	2,500	734,050	6.0	4,404,300
							0.0	0
～

～

～

～

計		293.62	100.0	293.62		734,050		4,404,300
								0

⑨年額支払賃料	734,050 円　×　12ヶ月　＝　 8,808,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 293.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,808,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 731,114 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,077,486 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,404,300 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,117,873 円　　　　（　 6,816 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０６８４４５　　　　-9008	2,500 ( 2,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,392	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０６５３１９　　　　-9001	2,475 ( 2,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,605
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

印西 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,000 円	53,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	352,344 円	8,808,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 710,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 450,500 円	53,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,884,044 円　（　　　　　　 1,582 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 293.62 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,683,500 円（　　　　　 3,093 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,117,873 円
②総費用	1,884,044 円
③純収益　①－②	6,233,829 円
④建物等に帰属する純収益	3,683,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,550,329 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,483,255 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,085 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,734,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

印西 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	印西市大森字狸穴２４５４番１０	0423000349730-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
印西 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

印西 5-4

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　金田　光重

TEL.

鑑定評価額

85,200,000 円

１㎡当たりの価格

71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	印西市大森字狸穴２４５４番１０外				②地積　(㎡)	1,191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1.2:1	店舗Ｓ1	低層の飲食店舗が多い国道沿いの路線商業地域	南22m国道、背面道	水道、ガス、下水	木下 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 140 ｍ、南 55 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

沿道型低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 31.5 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

木下駅南方

800m

法令

規制

２住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域で、ＪＲ木下駅、印西市役所にも近接する。ニュータウン地区への顧客流出は認められ
るが、同路線沿いには新規出店もみられ、下落傾向にあった地価は横這いから小幅な上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

沿道型低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、印西市及び隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域。交通量の多い県道沿いの路線商業地で、チェーン展
開の沿道型飲食店、物販店等が建ち並ぶ。需要者の中心は沿道型店舗を展開する企業、不動産開発業者、地元事業者等
である。土地・建物の賃貸による出店方式が中心であり、売買取引は稀である。また、規模、立地等も様々であるため
需要の中心となる価格帯を総額での把握は困難であるが、㎡当たり７０，０００円台前半程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

フリースタンディング型低層店舗が多く容積消化率が低いこと、自用の店舗が多く土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないこと等により収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、集積度、繁華性の類似した路線商業地の取
引事例により試算されたもので、実証的で説得力が高い。よって、市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、
収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は直近５年間で１０％超伸び、人口
の６割以上を千葉ニュータウン地区が占める
。宅地開発はニュータウン地区の外縁にも拡
がっている。

国道沿いの路線商業地域で、背後の住宅地の
下げ止まりを受け、地価は小幅な上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

印西 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０６６４８７ -408	白井市		建付地	（　）	長方形	北東12.2m県道、南西4m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
b	２４１０６６４８７ -309	白井市		建付地	（　）	不整形	南東16m市道、南西6m、二方路		１住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
c	２４１０６８６１１ -2	印西市		底地	（　）	長方形	北東12m国道、北西6m、南西9m、三方路		２住居高度地区1種地区計画等 (70,200)
d	２４１０６７５７６ -60	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、南6m、東6m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,852	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	82,649	100 [ 118.8]	69,570	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	71,000
b	(　 ) 74,977	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	74,531	100 [ 104.8]	71,117		72,500
c	(　 ) 75,705	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	71,248	100 [ 103.8]	68,640		70,000
d	(　 ) 89,699	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	84,585	100 [ 119.3]	70,901		72,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,500 円／㎡]

印西 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるので原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,549,628	1,751,660	5,797,968	3,572,300	2,225,668	（　0.9737） 2,167,133	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	45,148,604 円　　　　（　 37,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

印西 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	293.62	Ｓ1	293.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	1,191 ㎡	38.0 m x 31.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型平屋建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	293.62	100.0	293.62	2,325	682,667	6.0	4,096,002
							0.0	0
～

～

～

～

計		293.62	100.0	293.62		682,667		4,096,002
								0

⑨年額支払賃料	682,667 円　×　12ヶ月　＝　 8,192,004 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 293.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,192,004 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 679,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,512,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,096,002 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,549,628 円　　　　（　 6,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３７０６６４８７　　　　-9105	3,049 ( 2,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,345	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,337 円/㎡　月額支払賃料（　 2,325 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０６９４３６　　　　-9101	1,886 ( 1,807)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	2,328
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

印西 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,000 円	51,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	245,760 円	8,192,004　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 709,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 436,900 円	51,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,400 円	51,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,400 円	51,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,751,660 円　（　　　　　　 1,471 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 293.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,572,300 円（　　　　　 2,999 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,549,628 円
②総費用	1,751,660 円
③純収益　①－②	5,797,968 円
④建物等に帰属する純収益	3,572,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,225,668 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,167,133 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,148,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

印西 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	印西市大森字狸穴２４５４番１０	0423000349730-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考