別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
印西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
印西 5-2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇   TEL.
鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 82,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 印西市舞姫１丁目３番５
 ②地積
　(㎡)		 1,920  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(100,200)

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗が見られ
る県道沿いの路線商
業地域		 西23m県道、南側道 水道、ガス、下水 印旛日本医大

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　     1,950 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ県道 交通

施設		 印旛日本医大駅南方

550m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況については当面の間は現状を維持
すると予測する。路線商業地の供給が少ないことから希少性は認められ、地価については上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は印西市及び隣接市町を中心とする路線商業地域である。主たる需要者は、自己使用目的が中心の法人事業
者等である。印西市内の路線商業地の需給動向については、交通量の多い幹線道路沿いにおいては商業施設の新規出店
がみられて需要は強含みである。商業地の取引件数は少ないため、標準的な取引価格水準や取引規模を把握することは
困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は路線商業地域に存する沿道型低層店舗地であり、周辺には貸店舗もみられることから収益価格についても
試算した。主たる需要者は自己使用目的が中心の法人事業者等であり、当該需要者は類似不動産の取引市場の状況・取
引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。したがって、比準価格を重視し、収益価格は比較考量
し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　印西 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,100 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 89.3]		 [105.0]
100		 82,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 印西市の人口は増加傾向、高齢化率は上昇傾
向である。地価については、住宅地・商業地
ともに上昇傾向である。


幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に
変動はない。路線商業地は希少性が認められ
、地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 印西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
５２９０
-418		 白井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m市道、
西16m、北8m、
東8m、四方路
近商

(100,200)
b ２４１０６
６４８７
-408		 白井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東12.2m県
道、南西4m、
角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
c ２４１０６
５２９０
-402		 印西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北西2m、
二方路
近商

(90,200)
d ２４１０６
６４８７
-309		 白井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16m市道、
南西6m、
二方路
１住居
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
e ２４１０６
８６１１
-535		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西30.9m国
道、南5.9m、
角地
準住居

(70,195)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.9]
103,846 		 100
[ 137.4]
75,579 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
79,400 
b (　           ) 
84,852  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
82,649 		 100
[ 102.5]
80,633 
84,700 
c (　           ) 
87,377  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
87,723 		 100
[ 108.4]
80,925 
85,000 
d (　           ) 
74,977  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
74,531 		 100
[ 102.2]
72,927 
76,600 
e (　           ) 
106,835  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
103,681 		 100
[ 127.1]
81,574 
85,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,800 円／㎡]  



印西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,666,828 
3,385,849 
13,280,979 
8,201,000 
5,079,979 		 （　0.9737）
4,946,376 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    103,049,500 円　　　　（　     53,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
印西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 661.00 Ｓ1 661.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   200 ％   200 ％   1,920 ㎡     49.4 m x   39.4 m  前面道路：県道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建一棟貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
661.00 
100.0 
661.00 
2,280 
1,507,080 		 6.0  9,042,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
661.00 
100.0 
661.00 

1,507,080 		 9,042,480 
0 
⑨年額支払賃料      1,507,080 円　×　12ヶ月　＝　      18,084,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     661.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,084,960 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,501,052 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,583,908 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,042,480 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,920 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,666,828 円　　　　（　         8,681 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６８４
４５
　　　　-9109		 2,903  
(   2,738) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[155.0]		 100
[100.0]
2,341 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,291 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,280 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６８４
４５
　　　　-9105		 1,891  
(   1,783) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[135.0]		 100
[ 80.0]
2,189 
c ２４１０６７５
７６
　　　　-9001		 1,445  
(   1,441) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,258 
印西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 472,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 542,549 円  　　　       18,084,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,132,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,385,849 円　（　　　　　　         1,763 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     661.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,201,000 円  
（　　　　　         4,271 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,666,828 円      
②総費用 3,385,849 円      
③純収益　①－② 13,280,979 円      
④建物等に帰属する純収益 8,201,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,079,979 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,946,376 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,576 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,049,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 印西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　印西市舞姫一丁目３番５
 0423010078805-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
印西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
印西 5-2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　桑田　康彦   TEL.
鑑定評価額 159,000,000 円  １㎡当たりの価格 82,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 印西市舞姫１丁目３番５
 ②地積
　(㎡)		 1,920  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
地区計画等


(100,200)

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗が見られ
る県道沿いの路線商
業地域		 西23m県道、南側道 水道、ガス、下水 印旛日本医大

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　     1,950 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ県道 交通

施設		 印旛日本医大駅南方

550m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉ニュータウン内の路線商業地域で未利用地も見られるが、周辺の開発により商況は安定的に推移するものと
予測する。地価はやや強含みで推移すると推測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は印西市及び近接する白井市等の商業地域。需要者は、飲食業、小売店舗等を中心とした沿道サービス業を
行う事業者等が中心である。商業地の取引は希少で画地の規模、立地等の個別性が強く、市場における中心的な価格帯
は見出し難い。印西市における商業地域としての地位は相対的に中位にあり、近年は地価が横ばいから微増傾向となっ
ている。取引される規模や価格帯は多様であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の多くが自用目的での取引が中心であり、類似地域等から商業地に係る信頼性の高い取引事例を収集し得たこと
から、比準価格の信頼性は高い。その一方で収益目的での投資は限定的かつ少数であるため、収益価格は低位に試算さ
れ信頼性は相対的に劣る。以上より、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　印西 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     71,100 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 88.8]		 [105.0]
100		 83,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 印西市は、人口は増加傾向で、高齢化率は県
と比較して低い。駅徒歩圏内の需給動向は変
わらず高く、徒歩圏外においても上昇基調が
続いている。

幹線道路沿いで商業性が認められる地域であ
るため、底堅い需要が認められ、地価の上昇
傾向は続く。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.5
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 印西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
８６１１
-2		 印西市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東12m国道、
北西6m、
南西9m、
三方路
２住居
高度地区1種
地区計画等
(70,200)
b ２４１０６
５２９０
-402		 印西市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北西2m、
二方路
近商

(90,200)
c ２４１０６
６４８７
-408		 白井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東12.2m県
道、南西4m、
角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
d ２４１０６
６４８７
-309		 白井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16m市道、
南西6m、
二方路
１住居
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
71,248 		 100
[  99.0]
71,968 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
75,600 
b (　           ) 
87,377  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
87,723 		 100
[ 100.0]
87,723 
92,100 
c (　           ) 
84,852  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
82,649 		 100
[  99.0]
83,484 
87,700 
d (　           ) 
74,977  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
74,531 		 100
[  99.0]
75,284 
79,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,600 円／㎡]  



印西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,666,828 
3,888,898 
12,777,930 
8,270,500 
4,507,430 		 （　0.9737）
4,388,885 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     91,435,104 円　　　　（　     47,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
印西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 661.00 Ｓ1 661.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
 100 ％   200 ％   200 ％   1,920 ㎡     49.4 m x   39.4 m  前面道路：県道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 沿道型の一棟貸し１Ｆ店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
661.00 
100.0 
661.00 
2,280 
1,507,080 		 6.0  9,042,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
661.00 
100.0 
661.00 

1,507,080 		 9,042,480 
0 
⑨年額支払賃料      1,507,080 円　×　12ヶ月　＝　      18,084,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     661.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,084,960 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,501,052 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,583,908 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,042,480 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,920 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,666,828 円　　　　（　         8,681 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６５２
９０
　　　　-9001		 2,736  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 95.0]
2,215 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,291 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,280 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６７５
７６
　　　　-9008		 2,214  
(   2,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
2,460 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
印西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 595,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 723,398 円  　　　       18,084,960　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,321,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,011,500 円  　　　　    119,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       119,000 円  　　　　    119,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,888,898 円　（　　　　　　         2,025 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 119,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     661.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0695     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,270,500 円  
（　　　　　         4,308 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,666,828 円      
②総費用 3,888,898 円      
③純収益　①－② 12,777,930 円      
④建物等に帰属する純収益 8,270,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,507,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,388,885 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,286 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,435,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 印西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　印西市舞姫一丁目３番５
 0423010078805-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
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備考