別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
印西 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
印西 5-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.
鑑定評価額 327,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 印西市中央北２丁目１番２
 ②地積
　(㎡)		 1,650  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:3		 店舗

ＲＣ2		 店舗、高層マンショ
ン等が見られる駅前
商業地域		 北東（駅前広場）市道、背面道 水道、ガス、下水 千葉ニュータウン中央
駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    75 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  70.5 ｍ、規模　　     1,650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 千葉ニュータウン中央
駅北西方駅前広場接面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 発展傾向を示す千葉ニュータウン中央駅の駅前商業地であり、現在は店舗、高層マンションが混在している。駅
前商業地の希少性や背後住宅地の地価上昇傾向を考慮すると、今後の地価は上昇傾向で推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は印西市及び近隣市の商業地域及び商住混在地域であるが、特に代替競争関係が強く認められるのは千葉ニ
ュータウン内の商業地である。主な需要者は総額や希少性等より比較的資力のある中規模以上の法人が中心となる。千
葉ニュータウン全体として発展傾向にあるなかで、駅前商業地は供給が限られており需要は堅調である。画地規模は様
々であり取引総額も個別性が強いが、土地１５００㎡の規模の場合には、２０万円／㎡前後が地価水準となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前商業地であるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低価に試算された。一方、
比準価格は同一需給圏内において実際に成約した商業地及び商住混在地の取引事例から比準しており、実証的で信頼性
は高い。本件では比準価格を重視するのが妥当と判断し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　印西 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    197,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千葉県の経済は緩やかではあるが持ち直して
いる。印西市の商業地の需要は全体的に強含
み傾向となっている。


地域要因に変動はないが、千葉ニュータウン
全体としては発展傾向にある。印西市の直近
数年間の人口は増加している。地価は上昇傾
向を示す。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％ +0.5 ％
３　試算価格算定内訳 印西 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
７６５５
-32		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b ２４１０６
５３１９
-404		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c ２４１０６
８６１１
-532		 成田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西25m市道、
北東6m、東6m、
三方路
２住居
高度地区1種
(70,200)
d ２４１０６
７１４８
-31		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ２４１０６
９２８６
-413		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
東6m、角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
180,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
181,459 		 100
[  97.2]
186,686 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
196,000 
b (　           ) 
184,568  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
192,135 		 100
[  98.2]
195,657 
205,000 
c (　           ) 
204,916  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
210,380 		 100
[ 102.4]
205,449 
216,000 
d (　           ) 
187,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
189,062 		 100
[ 100.3]
188,497 
198,000 
e (　           ) 
155,520  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
156,261 		 100
[  87.2]
179,198 
188,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



印西 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,875,300 
14,551,371 
54,323,929 
43,139,300 
11,184,629 		 （　0.9522）
10,650,004 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    226,595,830 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
印西 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 879.50 Ｓ3 2,592.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   1,650 ㎡     23.5 m x   70.5 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階店舗事務所、３階事務所の鉄骨造３階建店舗事務所を想定 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
879.50 
72.1 
633.70 
3,980 
2,522,126 		 6.0  15,132,756 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗・事務所
848.00 
74.7 
633.70 
3,065 
1,942,291 		 6.0  11,653,746 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
864.50 
78.9 
681.70 
2,587 
1,763,558 		 6.0  10,581,348 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,592.00 
75.2 
1,949.10 

6,227,975 		 37,367,850 
0 
⑨年額支払賃料      6,227,975 円　×　12ヶ月　＝　      74,735,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,949.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,735,700 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,203,063 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,532,637 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,367,850 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         342,663 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,875,300 円　　　　（　        41,743 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６９４
３６
　　　　-9005		 3,010  
(   2,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
3,763 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,980 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６７６
５５
　　　　-9008		 4,916  
(   4,903) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,462 
c ２４１０６６４
８７
　　　　-9303		 2,000  
(   1,940) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,632 
印西 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,205,000 円  　　　　    641,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,242,071 円  　　　       74,735,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,373,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,448,500 円  　　　　    641,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       641,000 円  　　　　    641,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       641,000 円  　　　　    641,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,551,371 円　（　　　　　　         8,819 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 641,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,592.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,139,300 円  
（　　　　　        26,145 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,875,300 円      
②総費用 14,551,371 円      
③純収益　①－② 54,323,929 円      
④建物等に帰属する純収益 43,139,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,184,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,650,004 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,455 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    226,595,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 印西 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　印西市中央北二丁目１番２
 0423010026955-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
印西 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
印西 5-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.
鑑定評価額 327,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 印西市中央北２丁目１番２
 ②地積
　(㎡)		 1,650  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:3		 店舗

ＲＣ2		 店舗、高層マンショ
ン等が見られる駅前
商業地域		 北東（駅前広場）市道、背面道 水道、ガス、下水 千葉ニュータウン中央
駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    75 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 千葉ニュータウン中央
駅北西方駅前広場接面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉ニュータウンの中核駅の駅前商業地域であり、事業完了以降、未利用地等の売却や開発が進む。駅前広場及
びその周辺では、近年、ホテルや複合医療モールの開業、マンション建設等、地域の様相に変化が見られる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、印西市を中心に隣接市の各鉄道沿線の商業地域で、その需要者は地元事業者の他、広域的な事業展開を
目的とする圏外事業者を含む。地域の需給動向は、周辺及び新興住宅地域への人口流入等を背景にその需要も当面は安
定的に推移するものと考える。尚、地域の取引は、事業者側の未利用地の売却がほぼ終了、供給は稀少で市場における
中心的な価額帯はやや見出し難いが、地価水準は概ね１０万円台後半から２０万円／㎡前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域の賃貸需要は、１階路面店舗を中心に概ね安定するものの、昨今の建築費の上昇等も手伝い新規収益物件の投
資採算性はさほど期待できない。従って、市場の需給動向を反映した比準価格に比べ想定要素もある収益価格の信頼性
は相対的にやや劣るものと判断し、当該鑑定価格の決定においては、取引事例より試算した比準価格を中心に、やや低
位に試算された収益価格も比較考量した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　印西 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    197,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内商業地の市況は、人口増加が著しい千葉
ＮＴ地区と人口減少が続き出店需要も乏しい
ＪＲ成田線沿線の旧市街地との格差が更に進
む傾向にある。

ここ数年、駅北側広場に面する複合医療モー
ルや南側の複合商業施設「フォルテ千葉ニュ
ータウン中央」の開業等、駅周辺の未利用地
の開発が進む。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％ +0.5 ％
３　試算価格算定内訳 印西 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
５２９０
-418		 白井市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m市道、
西16m、北8m、
東8m、四方路
近商

(100,200)
b ２４１０６
７１４８
-31		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４１０６
７５７６
-33		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m県道、
東6m、角地
商業

(100,400)
d ２４１０６
８６１１
-531		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東（駅前広
場）市道、
北西9m、
南西8m、
三方路
商業
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.9]
103,846 		 100
[  55.4]
187,448 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
197,000 
b (　           ) 
187,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
189,062 		 100
[  99.8]
189,441 
199,000 
c (　           ) 
152,027  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
147,828 		 100
[  75.2]
196,580 
206,000 
d (　           ) 
151,035  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
146,864 		 100
[  72.8]
201,736 
212,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　 +10.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    203,000 円／㎡]  



印西 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化した駅前商業地域で、適切な原価諸要因の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

69,078,478 
14,576,157 
54,502,321 
43,677,700 
10,824,621 		 （　0.9522）
10,307,204 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    219,302,213 円　　　　（　    133,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
印西 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 879.50 Ｓ3 2,592.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   1,650 ㎡     23.5 m x   70.5 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階店舗・事務所、３階事務所とする３階建店舗・事務所を想定。 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
879.50 
72.1 
633.70 
3,901 
2,472,064 		 10.0  24,720,640 
1.0  2,472,064 

 2～ 2		 店舗・事務所
848.00 
74.7 
633.70 
2,945 
1,866,247 		 6.0  11,197,482 
1.0  1,866,247 

 3～ 3		 事務所
864.50 
78.9 
681.70 
2,536 
1,728,791 		 6.0  10,372,746 
1.0  1,728,791 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,592.00 
75.2 
1,949.10 

6,067,102 		 46,290,868 
6,067,102 
⑨年額支払賃料      6,067,102 円　×　12ヶ月　＝　      72,805,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,949.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,805,224 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,042,834 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,762,390 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,290,868 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         424,487 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,067,102 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,891,601 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      69,078,478 円　　　　（　        41,866 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６５２
９０
　　　　-9001		 2,736  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
3,909 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,901 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６５４
０１
　　　　-9010		 4,149  
(   4,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,234 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
印西 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,245,000 円  　　　　    649,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,184,157 円  　　　       72,805,224　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,332,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,516,500 円  　　　　    649,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       649,000 円  　　　　    649,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       649,000 円  　　　　    649,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,576,157 円　（　　　　　　         8,834 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 649,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 243,000 円／㎡　×　   2,592.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,677,700 円  
（　　　　　        26,471 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 69,078,478 円      
②総費用 14,576,157 円      
③純収益　①－② 54,502,321 円      
④建物等に帰属する純収益 43,677,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,824,621 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,307,204 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    219,302,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     133,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 印西 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　印西市中央北二丁目１番２
 0423010026955-0000
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備考