令和6年1月12日　提出 印西 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   印西 -3 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印西市大森字西埜原３４２２番３１ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 木下 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    95 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 木下駅南西方 770m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況については当面の間は現状を維持す ると予測する。地価下落が続いたために底値感があり、地価については横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は成田線及び北総線沿線を中心とする住宅地域であり、特に木下駅及びその隣接駅周辺との代替性が強い。 主たる需要者は、市内及び隣接市町に居住する一次取得者層が中心である。対象不動産は熟成した既成住宅地域に存し ており、需給は安定している。取引価格の中心は、１２０～１４０㎡程度の土地で５００万円程度、中古戸建住宅で１ ，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は既成住宅地域に存する戸建住宅地であり、周辺にアパートも散見されるが、鉄道利便性が劣るため賃貸需 要が弱く、収益が期待できる賃貸想定が困難であり、収益価格は試算しない。主たる需要者である個人は、自用目的で の取引が中心で、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、上 記手順を踏まえて求めた比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　印西 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [101.4] 100 100 [104.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 印西市の人口は増加傾向、高齢化率は上昇傾 向である。地価については、住宅地・商業地 ともに上昇傾向である。 熟成した既成住宅地域であり、地域要因に変 動はない。地価下落が続いたために底値感か ら需給は安定しており、地価は横ばい傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％