別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八街 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八街 5-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　安部　保   TEL.
鑑定評価額 9,970,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八街市八街字南側ほ３２４番４
 ②地積
　(㎡)		 268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の店舗、営
業所が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西9.1m県道 水道、下水 八街

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    65 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       268 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９．１ｍ県道 交通

施設		 八街駅南方

580m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、路線商業地域として現状の状況を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の主たる範囲は、八街市及び周辺市町村内の幹線道路沿いの路線商業地域である。また、主たる需要者は
市内又は周辺市町村の小規模事業者である。市内の大型店舗は国道４０９号線沿いに集中しており、駅周辺の既成商業
地の需要は弱く市内商業地の取引は少ない。地価は下落傾向である。中心価格帯は敷地規模で若干異なるが、土地は３
万７千円／㎡前後と判断した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は系統連続性の良好な県道沿いの既存の路線商業地域であるが、店舗等の連担性は低く商業地としての熟成
度は低いと判断した。また、地域内では店舗・事務所の建物も散見されるが、２階以上は住宅との併用が適切な地域と
思量され比準価格と比べて収益価格は低く算出されたものと判断した。従って、収益価格は参考にとどめ、実証的で規
範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八街 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,700 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[158.8]		 [100.0]
100		 37,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八街市の人口・生産人口は減少傾向、高齢化
率は増加傾向にある。なお、生産人口の減少
は鈍化傾向である。


県道沿いの路線商業地域で、特別な地域要因
の変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.8
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八街 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７
６０６０
-62		 八街市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6m市道、
南西2.4m、
二方路
（都） 近商

(80,200)
b ２４１０７
６０６０
-70		 八街市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7m県道、
西8m、二方路
（都） 商業

(90,400)
c ２４１０７
６０６０
-76		 八街市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9m国道、
中間画地
（都） 近商

(90,400)
d ２４１０７
６０６０
-198		 八街市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14m県道、
北西6.5m、
角地
（都） １住居

(70,200)
e ２４１０７
６０６０
-312		 八街市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西9.3m国道
、中間画地
（都） ２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,507  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
35,436 		 100
[  95.9]
36,951 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,000 
b (　           ) 
66,134  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
63,887 		 100
[ 167.2]
38,210 
38,200 
c (　           ) 
29,594  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,535 		 100
[  80.8]
36,553 
36,600 
d (　           ) 
25,640  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
24,570 		 100
[  65.5]
37,511 
37,500 
e (　           ) 
33,680  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
34,992 		 100
[  96.0]
36,450 
36,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.7 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,200 円／㎡]  



八街 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,222,930 
1,307,206 
4,915,724 
4,614,480 
301,244 		 （　0.9741）
293,442 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,988,612 円　　　　（　     22,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八街 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 143.85 Ｓ3 407.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   268 ㎡     14.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　   9.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フローア貸し３階建店舗兼共同住宅 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 共用部分を計上
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
119.37 
94.8 
113.19 
2,148 
243,132 		 6.0  1,458,792 
1.0  243,132 

 2～ 3		 共同住宅
143.85 
81.2 
116.85 
1,350 
157,748 		 2.0  315,496 
1.0  157,748 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
407.07 
85.2 
346.89 

558,628 		 2,089,784 
558,628 
⑨年額支払賃料        558,628 円　×　12ヶ月　＝　       6,703,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     346.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,703,536 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       670,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,033,182 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,089,784 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,808 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          558,628 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         170,940 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,222,930 円　　　　（　        23,220 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 富里賃
　　　　-202		 2,301  
(   2,259) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,223 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,148 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 八街賃
　　　　-10		 1,618  
(   1,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,247 
c 八街賃
　　　　-11		 1,326  
(   1,287) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,210 
八街 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 397,800 円  　　　　     66,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 201,106 円  　　　        6,703,536　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      546,900 円  　　　　     66,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        66,300 円  　　　　     66,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,300 円  　　　　     66,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,307,206 円　（　　　　　　         4,878 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     407.07 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,614,480 円  
（　　　　　        17,218 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,222,930 円      
②総費用 1,307,206 円      
③純収益　①－② 4,915,724 円      
④建物等に帰属する純収益 4,614,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 301,244 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 293,442 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,095 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,988,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八街 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八街市八街字南側ほ３２４番４
 0401000391175-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八街 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八街 5-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　中本　敦士   TEL.
鑑定評価額 9,970,000 円  １㎡当たりの価格 37,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 30,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八街市八街字南側ほ３２４番４
 ②地積
　(㎡)		 268  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の店舗、営
業所が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西9.1m県道 水道、下水 八街

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    65 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       268 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．１ｍ県道 交通

施設		 八街駅南方

580m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成に影響を与える地域要因の特段の変動は見られないが、大型商業施設への客足の流出は継続し、当該地
域の商況は低調な状況が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八街市を中心として、周辺市町の商業地域及び商住混在地域をも含む範囲と判定した。需要者は近隣居住
者等に対して営業を行う地元小規模事業者が中心である。同一需給圏内においては、幹線道路沿いのチェーンの小売店
等に客足が流出しており、旧来の商業地域に対する需要は弱含みである。当該地域及び周辺地域に取引が少なく、中心
価格帯の把握は困難であるが、土地は３～４万円／㎡程度が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は衰退傾向の見られる路線商業地域で、賃貸需要は弱く、土地価格に見合う賃料相場が形成されていないため
収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は八街市内の商業地で発生した取引事例を基礎に試算されたもので、当
該地域の市場の実勢を反映した信頼性のある価格である。自己利用を目的とする取引が中心的な地域であるため、比準
価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八街 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,700 円／㎡		 [ 99.0]
100		 100
[100.0]		 100
[159.7]		 [100.0]
100		 37,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は減少傾向、若年層の転出と高齢化
が継続している。市内中心部の道路整備が劣
り、市中心部では概ね地価は弱含みで推移し
ている。

県道沿いの中低層の店舗や事務所等が中心の
旧来からの路線商業地域で、繁華性が低く、
地価は下落傾向が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八街 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７
６０６０
-243		 八街市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9m県道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
b ２４１０７
６０６０
-223		 八街市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m国道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
c ２４１０７
６０６０
-312		 八街市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西9.3m国道
、中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d ２４１０７
６０６０
-198		 八街市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西14m県道、
北西6.5m、
角地
（都） １住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,330  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,129 		 100
[  61.1]
36,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
36,200 
b (　           ) 
25,010  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
29,100 		 100
[  75.8]
38,391 
38,400 
c (　           ) 
33,680  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
34,992 		 100
[  94.1]
37,186 
37,200 
d (　           ) 
25,640  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
24,570 		 100
[  66.4]
37,003 
37,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,200 円／㎡]  



八街 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,193,508 
1,296,452 
4,897,056 
4,614,480 
282,576 		 （　0.9489）
268,136 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,472,163 円　　　　（　     20,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八街 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 143.85 Ｓ3 407.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   268 ㎡     14.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　   9.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２～３階はファミリータイプ３８㎡程度を想定 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
119.37 
94.8 
113.16 
2,098 
237,410 		 3.0  712,230 
1.0  237,410 

 2～ 2		 居宅
143.85 
81.2 
116.81 
1,301 
151,970 		 2.0  303,940 
1.0  151,970 

 3～ 3		 居宅
143.85 
81.2 
116.81 
1,343 
156,876 		 2.0  313,752 
1.0  156,876 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
407.07 
85.2 
346.78 

546,256 		 1,329,922 
546,256 
⑨年額支払賃料        546,256 円　×　12ヶ月　＝　       6,555,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     346.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,555,072 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       544,071 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,011,001 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,329,922 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,195 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          546,256 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         170,312 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,193,508 円　　　　（　        23,110 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 富里賃
　　　　-203		 2,252  
(   2,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.7]		 100
[100.0]
2,222 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,163 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,098 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 酒々井賃
　　　　-101		 2,211  
(   2,172) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,072 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八街 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 397,800 円  　　　　     66,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 196,652 円  　　　        6,555,072　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      546,900 円  　　　　     66,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        66,300 円  　　　　     66,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,300 円  　　　　     66,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,296,452 円　（　　　　　　         4,838 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     407.07 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,614,480 円  
（　　　　　        17,218 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,193,508 円      
②総費用 1,296,452 円      
③純収益　①－② 4,897,056 円      
④建物等に帰属する純収益 4,614,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 282,576 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 268,136 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,001 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,472,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八街 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八街市八街字南側ほ３２４番４
 0401000391175-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考