令和6年1月15日　提出 八街 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八街 -1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　安部　保   TEL.

鑑定評価額 5,300,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八街市八街字大池に１２４番３６ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ戸建住宅 地域 南東6m私道 水道、下水 八街 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ私道 交通 施設 八街駅北東方 540m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地域として現状の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は八街市のＪＲ総武本線沿線の住宅地域で一部富里市、酒々井町等も含まれる。需要者の中心は市内在住 者で、周辺市町村からの流入も若干見られる。周辺地域の地価上昇の影響を受け、八街駅徒歩圏内で令和４年頃より戸 建住宅の新規供給が多く見られるが、２千万円代前半を超える物件では販売に苦戦しており、地域差はあるが地価は下 落傾向である。市場の中心価格帯は土地は１６５㎡程度で５５０万円前後、新築戸建は２千３百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域とその周辺では共同住宅等の収益物件も散見されるが、対象標準地の地積を考量した場合、適正な賃貸用建 物の想定が困難であること及び自用目的での取引が支配的であることを考量し、収益還元法を非適用とした。従って、 実証的で規範性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八街市の人口・生産人口は減少傾向、高齢化 率は増加傾向にある。なお、生産人口の減少 は鈍化傾向である。 最寄り駅徒歩圏内の住宅地域で、特別な地域 要因の変化はなく、地価は若干の下落傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％