別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
袖ケ浦 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
袖ケ浦 -10 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　結城　敏勝   TEL.
鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 袖ケ浦市久保田字馬場２３８５番１外
 ②地積
　(㎡)		 810  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ1		 中小規模の一般住宅
が多い既成住宅地域
 南西5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 長浦

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       810 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５．５
ｍ市道		 交通

施設		 長浦駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い旧来からの住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。地価は、今後も横這い傾
向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は袖ケ浦市及び周辺市町のＪＲ内房線及びＪＲ久留里線の各駅を駅勢圏とする住宅地域である。需要者は地
縁的選好性を有する個人が中心である。規模の大きい画地も多い旧来からの住宅地域で、周辺の区画整然とした住宅地
域と比較して競争力は弱い。市場の中心となる価格帯は、標準地規模程度の土地は総額２２００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の存する地域は、一般住宅が多い旧来からの住宅地域で、自己使用目的の取引が一般的であり、経済合理性
の観点から共同住宅の建築を想定することが非現実的なため、収益価格は試算しない。自己使用目的で取引された価格
の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地
との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　袖ケ浦 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,700 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[104.0]		 100
[114.3]		 [103.0]
100		 27,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続くことが期待される
。ただし、海外景気の下振れリスク、物価上
昇、金融資本市場の変動等の影響に十分注意
する必要がある。

既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はな
く、地価水準は横這い傾向で推移している。



特段の個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 袖ケ浦 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
８１７９
-30		 袖ケ浦市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b ２４１０８
９３６０
-44		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4.2m市道
、中間画地
１住居
高度地区1種
(60,168)
c ２４１０８
５８５９
-2		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m未舗装
私道、
中間画地
１低専

(30,50)
d ２４１０８
９２８７
-232		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２４１０８
９２８７
-235		 市原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
西4m、角地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,740  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
23,149 		 100
[  87.3]
26,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
27,300 
b (　           ) 
17,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
22,035 		 100
[  84.5]
26,077 
26,900 
c (　           ) 
18,413  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.1]
25,768 		 100
[  96.9]
26,592 
27,400 
d (　           ) 
20,990  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 104.0]
23,246 		 100
[  87.4]
26,597 
27,400 
e (　           ) 
26,389  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
24,122 		 100
[  92.0]
26,220 
27,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,200 円／㎡]  



袖ケ浦 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用目的の一般住宅が多い既成住宅地域であり、合理的な賃貸市場が形成されておらず、収益物件を想定す
ることが非現実的であるため、収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 袖ケ浦 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　袖ケ浦市久保田字馬場２３８５番１
 0403000477427-0000
2 　袖ケ浦市久保田字馬場２３８５番２
 0403000477428-0000
3 　袖ケ浦市久保田字馬場２３８５番３
 0403000477429-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
袖ケ浦 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
袖ケ浦 -10 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　京子   TEL.
鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 袖ケ浦市久保田字馬場２３８５番１外
 ②地積
　(㎡)		 810  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ1		 中小規模の一般住宅
が多い既成住宅地域
 南西5.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 長浦

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       810 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 長浦駅北東方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域で、近隣地域において格別の変動要因はなく、当面は現状を維持す
るものと予想される。地価は横ばいで推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、袖ケ浦市内のＪＲ内房線「長浦」及び「袖ケ浦」のほか、ＪＲ久留里線各駅を駅勢圏とする住宅地域で
ある。中心的な需要者は、袖ヶ浦市に地縁を有する給与所得者層である。近隣地域は、周辺に農地等がみられるやや住
環境の劣る住宅地域であり、周辺の区画整然とした住宅地域と比較して競争力は弱い。価格水準は、標準地規模の土地
で２，０００万円前後の物件が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、一般住宅が多い既成住宅地域であり、主たる需要者は、自己使用目的で取引することが一般的であり、ま
た、投資採算性の観点から新規に共同住宅の建築を想定することは実現性に乏しいため、収益価格は試算しなかった。
そこで、取引事例に基づき、現実の市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏
まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　袖ケ浦 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,700 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[104.0]		 100
[114.3]		 [103.0]
100		 27,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 袖ケ浦市内の人口は増加傾向が続いており、
特に袖ケ浦駅勢圏の住宅地域は強い需要が見
られる一方で、住環境の劣る住宅地域の需要
は少ない。

一般住宅と農家住宅等が混在する既成住宅地
域であり、近隣地域の地域要因に特段の変化
は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 袖ケ浦 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
９２８７
-65		 袖ケ浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東8m市道、
南東6m、角地
１中専
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０８
８１７９
-232		 袖ケ浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
西6m、角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
c ２４１０８
５８５９
-10		 袖ケ浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.7m市道、
東2.5m、角地
１住居
高度地区2種
(60,160)
d ２４１０８
９３６０
-231		 袖ケ浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.5m市道、
東4.7m、角地
１住居
高度地区2種
(60,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,886  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
30,975 		 100
[ 117.0]
26,474 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
27,300 
b (　           ) 
26,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
24,795 		 100
[  93.1]
26,633 
27,400 
c (　           ) 
8,026  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  50.0]		 100
[  90.0]
17,836 		 100
[  69.9]
25,516 
26,300 
d (　           ) 
16,776  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
15,962 		 100
[  63.8]
25,019 
25,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,200 円／㎡]  



袖ケ浦 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用目的の一般住宅が多い既成住宅地域で、投資採算性の観点から、収益物件の想定は現実的でないため適
用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 袖ケ浦 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　袖ケ浦市久保田字馬場２３８５番１
 0403000477427-0000
2 　袖ケ浦市久保田字馬場２３８５番２
 0403000477428-0000
3 　袖ケ浦市久保田字馬場２３８５番３
 0403000477429-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考