令和6年1月12日　提出 袖ケ浦 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   袖ケ浦 -8 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 67,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 袖ケ浦市長浦駅前６丁目９番３０ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 長浦 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.6 ｍ、奥行　約　　  15.7 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 長浦駅東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 長浦駅前団地内の区画整然とした住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測す る。市内でも人気の高い住宅地域で需要も多く、地価は引き続き上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は袖ケ浦市内のＪＲ内房線長浦駅、袖ケ浦駅圏内の住宅地域である。需要者は主に自己の居住用目的で取得 する一次取得者層である。標準地周辺は成熟した住宅地域であるが、不動産業者による新築住宅の分譲も散見され、高 値取引の傾向にある。駅からはやや距離があるが、良好な住環境から競争力は高く、市内人口の増加も相俟って地価も 上昇傾向にある。中心価格帯は約１７０㎡の土地で１，１００万円強、新築戸建住宅は３千万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が多く、標準地の画地条件等を前提とした場合、市場性を有する共同住宅の想定は困難であり、収 益還元法は試算しなかった。主に居住の快適性や利便性が重視される地域であり、市場参加者は取引相場との比較で意 思決定を行う傾向が強い。本件では、類似地域において信頼性の高い取引事例を収集することができた。従って、市場 性を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　袖ケ浦 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [103.0] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口増加等を背景に市街地の宅地需要 は概ね堅調であるが、地域による二極化が進 行しており、建築費や物価上昇等の要因にも 注視を要する。 区画整然とした住宅地域であり、周辺の土地 利用状況に変化はない。良好な住環境から底 堅い需要があり、地価も上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％