令和6年1月15日　提出 四街道 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 35,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市物井字栗木谷５９８番１２ ②地積 　(㎡) 849   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 北10m市道、背面道 水道、ガス、下水 物井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   190 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  38.6 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 四街道市工業団地 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 物井駅南西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場を中心とした工業団地で当面は現状を推移すると予測する。近年では物流施設や工業地の土地需 要が高まっており、地価については上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内の内陸型の工業地域。主な需要者は自用の工場、倉庫の所有を目的とする製造業、流通業等の事 業法人等である。小規模な工業地の需要はそれほど強くないが、交通利便性が良好な工業地については堅調な需要が認 められる。市場における中心となる価格帯は、工業地の取引件数が少なく規模など物件毎の個別性が強いため見出しが たい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自社使用が中心の中小規模の工場が集積する工業団地であり、賃貸市場は未成熟であることから収益還元 法は適用しなかった。主な需要者は自用目的であり、近傍類似の取引価格を検討して購入の意思決定をしている傾向が 強い。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、同一需給圏内の工業団地等の取引事例により試算され、市場の需給動 向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [100.0] 100 [ 83.6] [102.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四街道市の工業地の地価水準は、近年の湾岸 エリアや幹線道路沿いの工業地での物流施設 用地や工場地の需要増の影響を受け上昇傾向 にある。 高速道路ＩＣへのアクセスが良好で駅徒歩圏 内の工業団地は希少性が高く、地価は上昇傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -7.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％