令和6年1月15日　提出 四街道 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -15 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市鷹の台２丁目２２番１５ ｢鷹の台２－２２－１５｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 都賀 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.2 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 都賀駅東方 5.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の区画整然とした住宅地域で現状のまま推移すると予測する。周辺地域の一部で宅地開発分譲が活発化して いるが地域内は需給ともに低調で地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武本線もしくは千葉都市モノレール沿線で四街道市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は 市内の一次取得者層で圏外からの転入も見られる。駅から距離を有するが周辺に生活利便施設が見られる等住環境が整 うため一定の需要が見込まれる。供給は更地もしくは中古住宅が中心となる。土地は標準的画地規模で１０百万円台前 半、中古戸建住宅で１０百万円台半ばから２０百万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。評価対象は地区計画により共同住 宅等の建築は規制されており、収益が期待できる賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は行わない。比準 価格は評価対象と同じ鷹の台地区に位置し地域要因が類似する事例を中心に査定しており、実証的で信頼性は高い。以 上より比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [101.4] 100 100 [102.0] 100 [ 79.0] [101.0] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 老年人口横ばい、生産年齢人口増加で総人口 は増加。土地取引件数は前期は昨年並。新設 住宅着工戸数は直近１年間は昨年並だが全体 的に減少基調。 人口は減少傾向だが一定の住環境が整うため 地価は下げ止まり底値圏で推移する。需要に 変化は見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％