令和6年1月15日　提出 四街道 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -13 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　金田　光重   TEL.

鑑定評価額 7,310,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市つくし座３丁目１５０番３１ ｢つくし座３－１２－２｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 四街道 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       168 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 四街道駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められず、当分の間現状を維持するものと見込まれ る。駅徒歩圏外であるが、相対的割安感から需要の回復が見られ、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は四街道市及び隣接市のＪＲ総武本線沿線の低層住宅地域。駅徒歩圏外であるが、区画整然とした住宅地域 であり、相対適的な割安感もあって需要は安定している。市内在住の一次取得者が需要の中心で、市外からの転入は少 ない。市場での需要の中心となる価格帯は１７０㎡程度の土地で７００万円台半ば程度、新築戸建住宅では建物状況に より２，０００万円台後半～３，０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は成熟した住宅地域に存しており、典型的需要者はマイホームの取得者であり、居住の快適性・利便性等を重視 して物件を選別し、類似の不動産との比較において価格の妥当性を検討する。したがって比準価格は、需要者の意思決 定に合致する説得力が高い価格である。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した 。地域性から賃貸収益目的の需要を想定するのは経済合理性がなく収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [101.4] 100 100 [102.0] 100 [101.0] [101.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微増傾向が続いている。高齢化率 は、千葉県全体よりもやや高く推移している 。 成熟した住宅地域で地域要因に格別の変動は 認められない。需給は安定しており地価は上 昇傾向を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -6.5 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％