令和6年1月15日　提出 四街道 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四街道 -8 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四街道市もねの里４丁目１０番３ ｢もねの里４－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 物井 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    45 ｍ、南    40 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 物井駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業による区画整然とした住宅地域。地域要因に特段の変動は無く、当面現状維持にて推移するものと 予測する。地価は郊外地への需要増を背景に上昇基調にあり、今後も堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武本線沿線の四街道市を中心とした住宅地域である。主たる需要者は、周辺市を含む地元の一次 取得者層が中心である。近隣地域は駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり需給は安定している。郊外住宅地の 好調な需要を反映して地価は上昇傾向にて推移している。取引価格帯としては、土地は１６０㎡程度で１，２００万円 程度、新築戸建住宅は３，０００万円台の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した取引事例を多数収集し得たため、実証的で 規範性の高い比準価格を得られた。一方、画地条件等から経済的合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元 法は適用しなかった。適用手法は１手法に留まったが規範性の高い試算価格が得られたため、比準価格を標準とし、代 表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四街道 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,600 円／㎡ [101.4] 100 100 [102.0] 100 [ 58.5] [101.0] 100 74,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 四街道市の人口は微増傾向にて推移している が、高齢化率は県平均をやや上回っている。 取引価格は概ね上昇傾向、取引件数は概ね横 這いである。 駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域。地域要 因に変動は無いが、郊外住宅地の堅調な需要 動向を受けて地価は引続き上昇基調にある。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％