別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
四街道 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四街道 -5 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　金田　光重   TEL.
鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 88,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四街道市四街道字前畑１５２１番３１外
 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
の混在する既成住宅
地域		 北西4m市道 水道、ガス、下水 四街道

730m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.7 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 四街道駅北方

730m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏内の既成の低層住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められず、当分の間現状を維持するものと予測
する。交通接近性、利便性に優れ需要は堅調であり、地価は小幅な上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四街道市及び隣接市のＪＲ総武本線沿線の低層住宅地域。既成の住宅地域で街路条件がやや劣るものの、
駅に近く利便性が高いため需要は堅調である。市内在住の一次取得者が需要の中心であるが、市外からの転入も見られ
る。市場での需要の中心となる価格帯は１４５㎡程度の土地で１３００万円前後、中古戸建住宅で２，０００万円台前
半程度、新築戸建て住宅で３，０００万円台半ば程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は成熟した住宅地域に存しており、典型的需要者はマイホームの一次取得者・買替え取得者であり、居住の快適
性・利便性等を重視して物件を選別し、類似の不動産との比較において価格の妥当性を検討する。したがって比準価格
は、需要者の意思決定に合致する説得力が高い価格である。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑
定評価額と決定した。収益価格は地域性から低位に求められたため、参考に留めた。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四街道 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,200 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[103.0]		 100
[107.6]		 [101.0]
100		 88,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は微増傾向が続いている。高齢化率
は、千葉県全体よりもやや高く推移している
。


成熟した住宅地域で地域要因に格別の変動は
認められない。需要は堅調で地価は上昇傾向
を維持している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四街道 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
５３１９
-23		 四街道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
北4m、準角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b ２４１０６
５３１９
-8		 四街道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２４１０６
５３１９
-41		 四街道市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０６
５３１９
-1		 四街道市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
１中専
高度地区
(60,160)
e ２４１０６
５３１９
-5		 四街道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,991  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
107,223 		 100
[ 118.9]
90,179 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
91,100 
b (　           ) 
65,488  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[  97.0]
80,381 		 100
[  95.0]
84,612 
85,500 
c (　           ) 
79,176  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
77,254 		 100
[  96.8]
79,808 
80,600 
d (　           ) 
78,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
78,936 		 100
[  95.5]
82,655 
83,500 
e (　           ) 
95,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
102,400 		 100
[ 102.0]
100,392 
101,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,400 円／㎡]  



四街道 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるので原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,217,855 
364,398 
1,853,457 
1,458,670 
394,787 		 （　0.9711）
383,378 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,824,041 円　　　　（　     54,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四街道 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.99 Ｗ2 111.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   160 ％   145 ㎡     11.0 m x   13.7 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅　１Ｒタイプ（１８．６㎡）　全６戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
55.80 
100.0 
55.80 
1,778 
99,212 		 1.0  99,212 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
55.80 
100.0 
55.80 
1,831 
102,170 		 1.0  102,170 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
111.60 
100.0 
111.60 

201,382 		 201,382 
0 
⑨年額支払賃料        201,382 円　×　12ヶ月　＝　       2,416,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     111.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,416,584 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       200,576 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,216,008 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           201,382 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,847 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,217,855 円　　　　（　        15,296 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６９４
３６
　　　　-9003		 1,612  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,791 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,779 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,778 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６９４
３６
　　　　-9004		 2,031  
(   2,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,766 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
四街道 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 59,700 円  　　　　     19,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 72,498 円  　　　        2,416,584　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      164,100 円  　　　　     19,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        19,900 円  　　　　     19,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,900 円  　　　　     19,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         364,398 円　（　　　　　　         2,513 円／㎡）　　（経費率　　  16.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     111.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,458,670 円  
（　　　　　        10,060 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,217,855 円      
②総費用 364,398 円      
③純収益　①－② 1,853,457 円      
④建物等に帰属する純収益 1,458,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 394,787 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 383,378 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,824,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四街道 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四街道市四街道字前畑１５２１番３１
 0401000476611-0000
2 　四街道市四街道字前畑１５２１番５１
 0401000476629-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
四街道 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
四街道 -5 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.
鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 四街道市四街道字前畑１５２１番３１外
 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種


(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
の混在する既成住宅
地域		 北西4m市道 水道、ガス、下水 四街道

730m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.7 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 四街道駅北方

730m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅徒歩圏内の既成住宅地域で現状のまま推移するものと予測する。大型ショッピングセンターに近接してお
り街路条件にやや難があるものの旺盛な需要から地価の上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は四街道市及び隣接市でＪＲ総武本線沿線の住宅地域である。既成の住宅地域で街路条件にやや難があるが
最寄駅徒歩圏内で大型ショッピングセンターに近接していることから需要は旺盛である。供給は少なく古家付き土地や
中古物件が中心の取引で市内居住者の一次取得者が中心であるが市外からの転入も認められる。土地は標準的画地規模
で１２００万～１３００万台、中古住宅で１０００万円後半～３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅徒歩圏に位置し周辺には共同住宅も見られ、収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準は形成されて
いない。またその画地規模から建築戸数も限られ、経済合理的な賃貸経営を想定することは出来ず収益価格は低目に試
算された。自己利用での取引が中心のため近隣の取引価格を指標に価格が決定されることから比準価格を中心に収益価
格は参考に留め、代表標準地、前年価格水準、市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　四街道 -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,200 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[103.0]		 100
[108.2]		 [101.0]
100		 87,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 四街道市の人口は微増傾向が続いている。高
齢化率は千葉県全体に較べやや上回る形で推
移している。土地取引件数は概ね安定的に推
移している。

生活関連施設への接近性に優れ需要は堅調で
ある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 四街道 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
５３１９
-23		 四街道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
北4m、準角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b ２４１０６
５３１９
-5		 四街道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,180)
c ２４１０６
５３１９
-19		 四街道市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
d ２４１０６
５３１９
-301		 四街道市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,991  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
107,223 		 100
[ 116.7]
91,879 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
92,800 
b (　           ) 
95,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
102,400 		 100
[ 106.1]
96,513 
97,500 
c (　           ) 
68,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
78,402 		 100
[  93.1]
84,213 
85,100 
d (　           ) 
62,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
62,559 		 100
[  80.2]
78,004 
78,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,500 円／㎡]  



四街道 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,217,248 
363,078 
1,854,170 
1,486,980 
367,190 		 （　0.9692）
355,881 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,262,878 円　　　　（　     50,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
四街道 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 73.99 Ｗ2 111.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区2種
 60 ％   200 ％   160 ％   145 ㎡     11.0 m x   13.7 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建ての共同住宅で１Ｒタイプ（約２８㎡）４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
55.80 
100.0 
55.80 
1,786 
99,659 		 1.0  99,659 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
55.80 
100.0 
55.80 
1,822 
101,668 		 1.0  101,668 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
111.60 
100.0 
111.60 

201,327 		 201,327 
0 
⑨年額支払賃料        201,327 円　×　12ヶ月　＝　       2,415,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     111.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,415,924 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       200,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,215,402 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           201,327 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,846 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,217,248 円　　　　（　        15,291 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６７６
７１
　　　　-9007		 1,423  
(   1,423) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,664 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,787 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,786 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６９４
３６
　　　　-9004		 2,031  
(   2,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,812 
c ２４１０６９４
３６
　　　　-9003		 1,612  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,645 
四街道 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 59,400 円  　　　　     19,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 72,478 円  　　　        2,415,924　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      163,300 円  　　　　     19,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         363,078 円　（　　　　　　         2,504 円／㎡）　　（経費率　　  16.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     111.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,486,980 円  
（　　　　　        10,255 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,217,248 円      
②総費用 363,078 円      
③純収益　①－② 1,854,170 円      
④建物等に帰属する純収益 1,486,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 367,190 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 355,881 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,454 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,262,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 四街道 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　四街道市四街道字前畑１５２１番３１
 0401000476611-0000
2 　四街道市四街道字前畑１５２１番５１
 0401000476629-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考