別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浦安 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 9-2 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.
鑑定評価額 574,000,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市鉄鋼通り２丁目１０８番
｢鉄鋼通り２－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,707  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等
特別用途地区

1:1.5		 倉庫

Ｓ1		 鉄鋼関係の施設が建
ち並ぶ流通業務地域
 北西18m市道 水道、下水 舞浜

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   240 ｍ、西   270 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  63.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 舞浜駅東方

1.9km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 鉄鋼関係の施設が建ち並ぶ流通業務地域。当分の間は概ね現状と同様の環境が維持されるものと予測。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湾岸エリアを中心とした流通業務地域で、浦安市、市川市、船橋市、習志野市、千葉市等広域に及ぶと判
定した。当該圏域の工業地は集積の程度も良好で、幹線道路や消費地への接近性等に優れ、稀少性が高く需要は高い。
需要者の中心は、自用の倉庫、加工所等を目的とする企業である。工業地の価格については土地の規模や形状等の個別
性並びに取引当事者の属性等によりバラツキがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。典型的な需要者が自用の事業目的の企業であり、賃
貸を想定した収益価格は相対的に説得力が劣る。比準価格は同一需給圏内に存する多数の取引事例から求められた市場
性を反映した実証的価格であり説得力は高い。したがって、本件では市場性を反映し実証性の高い比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、その他の標準地との広域的な検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内企業物価は前年比鈍化が続く見込み。大
企業製造業ＤＩは改善。大企業非製造業ＤＩ
は横ばい。鉱工業指数の基調判断は「生産は
一進一退」。

鉄鋼関係の事業所が建ち並ぶ流通業務地域。
幹線道路や消費地への接近性等に優れ、希少
性が高いため、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
８４２１
-28		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
南東5.3m、
二方路
準工
特別用途地区
地区計画等
(60,200)
b ２４１０３
６８５２
-807		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２４１０３
６８５２
-840		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12.9m県
道、中間画地
準工

(60,200)
d ２４１０３
５８２５
-1849		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西9m私道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２４１０３
５８２５
-1807		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
北西8m、
南西8m、
南東12m、
四方路
準工
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
176,495  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
196,839 		 100
[  98.1]
200,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
201,000 
b (　           ) 
189,325  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
216,588 		 100
[  99.6]
217,458 
217,000 
c (　           ) 
185,551  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
197,241 		 100
[  93.6]
210,728 
211,000 
d (　           ) 
136,429  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
212,829 		 100
[ 100.2]
212,404 
212,000 
e (　           ) 
204,124  		 100
[ 100.0]		 [ 125.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
232,330 		 100
[  97.2]
239,023 
239,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +2.8 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    212,000 円／㎡]  



浦安 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,817,266 
6,218,891 
29,598,375 
11,193,600 
18,404,775 		 （　0.9760）
17,963,060 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    408,251,364 円　　　　（　    151,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所 1,612.35 Ｓ3 1,808.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
特別用途地区		 60 ％   200 ％   200 ％   2,707 ㎡     43.0 m x   63.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫一棟貸し（併設事務所を含む）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫・事務所
1,612.35 
100.0 
1,612.35 
1,743 
2,810,326 		 5.0  14,051,630 
1.0  2,810,326 

 2～ 3		 事務所
98.15 
100.0 
98.15 
1,743 
171,075 		 5.0  855,375 
1.0  171,075 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,808.65 
100.0 
1,808.65 

3,152,476 		 15,762,380 
3,152,476 
⑨年額支払賃料      3,152,476 円　×　12ヶ月　＝　      37,829,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,808.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,829,712 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,139,866 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,689,846 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,762,380 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,152,476 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         982,879 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,817,266 円　　　　（　        13,231 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３９４
３７
　　　　-3242		 1,875  
(   1,815) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,811 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,743 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０３６８
５２
　　　　-3415		 1,973  
(   1,966) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[106.0]		 100
[ 97.0]
1,798 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 576,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,134,891 円  　　　       37,829,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,780,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,344,000 円  　　　　    192,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,218,891 円　（　　　　　　         2,297 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 192,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 103,000 円／㎡　×　   1,808.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0583     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 60 ％　＋　0.0640 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,193,600 円  
（　　　　　         4,135 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,817,266 円      
②総費用 6,218,891 円      
③純収益　①－② 29,598,375 円      
④建物等に帰属する純収益 11,193,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,404,775 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,963,060 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,636 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    408,251,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     151,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市鉄鋼通り二丁目１０８番
 0443005010068-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浦安 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 9-2 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　倉坂　和斗   TEL.
鑑定評価額 574,000,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市鉄鋼通り２丁目１０８番
｢鉄鋼通り２－３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 2,707  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等
特別用途地区

1:1.5		 倉庫

Ｓ1		 鉄鋼関係の施設が建
ち並ぶ流通業務地域
 北西18m市道 水道、下水 舞浜

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   240 ｍ、西   270 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  63.0 ｍ、規模　　     2,707 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 舞浜駅東方

1.9km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 鉄鋼関係の施設が建ち並ぶ流通業務地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。今後も現状の利用形態
を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、浦安市、市川市及び船橋市内の臨海工業地域である。鉄鋼関連事業所が建ち並ぶ流通業務地域であり、
主たる需要者は自己使用目的の鉄鋼関連事業会社である。都心へのアクセスに優れる工業集積地域は稀少性が高く、需
要は堅調である。土地の価格は立地、規模等によって大きく異なるが、標準画地規模で５億５千万円～６億５千万円程
度が取引の中心と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸事業を行う目的で取得する場合の採算価格であり、比準価格は市場での取引に基づいた実証的な価格で
ある。典型的需要者である鉄鋼関連事業者は賃貸収益獲得を企図するものではなく、市場性を重視して意思決定を行う
と思料する。したがって本件においては比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、さらにその他の標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 電子商取引の増加により大規模物流施設用地
の需要は旺盛であり、中小規模用地について
も倉庫用地または荷捌所用地等の需要が堅調
である。

鉄鋼関係の施設が建ち並ぶ流通業務地域。都
心に近い工業集積地域として稀少性は高く、
地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
８４２１
-28		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
南東5.3m、
二方路
準工
特別用途地区
地区計画等
(60,200)
b ２４１０３
８４２１
-27		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m市道、
南東18m、
角地
準工
特別用途地区
地区計画等
(70,200)
c ２４１０３
６８５２
-807		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４１０３
６８５２
-821		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
176,495  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
196,839 		 100
[  98.1]
200,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
201,000 
b (　           ) 
259,479  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
263,725 		 100
[ 119.5]
220,690 
221,000 
c (　           ) 
189,325  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
216,588 		 100
[  99.6]
217,458 
217,000 
d (　           ) 
240,500  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
263,107 		 100
[  99.6]
264,164 
264,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    212,000 円／㎡]  



浦安 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,947,487 
6,472,703 
30,474,784 
11,310,200 
19,164,584 		 （　0.9760）
18,704,634 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    425,105,318 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫・事務所 1,612.35 Ｓ3 1,808.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
特別用途地区		 60 ％   200 ％   200 ％   2,707 ㎡     43.0 m x   63.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫・事務所の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫・事務所
1,612.35 
100.0 
1,612.35 
1,798 
2,899,005 		 5.0  14,495,025 
1.0  2,899,005 

 2～ 3		 事務所
98.15 
100.0 
98.15 
1,798 
176,474 		 5.0  882,370 
1.0  176,474 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,808.65 
100.0 
1,808.65 

3,251,953 		 16,259,765 
3,251,953 
⑨年額支払賃料      3,251,953 円　×　12ヶ月　＝　      39,023,436 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,808.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,023,436 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,238,945 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,784,491 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,259,765 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         149,102 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,251,953 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,013,894 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,947,487 円　　　　（　        13,649 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３６８
５２
　　　　-3413		 1,426  
(   1,422) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
1,783 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,856 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,798 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０３４６
３６
　　　　-3877		 2,099  
(   1,930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,099 
c ２４１０３６８
５２
　　　　-3414		 1,639  
(   1,634) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]
1,858 
浦安 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 776,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,170,703 円  　　　       39,023,436　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,780,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,358,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,472,703 円　（　　　　　　         2,391 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 104,000 円／㎡　×　   1,808.65 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0583     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 60 ％　＋　0.0640 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,310,200 円  
（　　　　　         4,178 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,947,487 円      
②総費用 6,472,703 円      
③純収益　①－② 30,474,784 円      
④建物等に帰属する純収益 11,310,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,164,584 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,704,634 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,910 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    425,105,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市鉄鋼通り二丁目１０８番
 0443005010068-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考