別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
浦安 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 5-2 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　海野　弘昭   TEL.
鑑定評価額 4,040,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市美浜１丁目６番４
｢美浜１－８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,814  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
建築協定

(100,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北東50m県道、三方路 水道、ガス、下水 新浦安

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  57.0 ｍ、奥行　約　　  67.0 ｍ、規模　　     3,819 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ県道 交通

施設		 新浦安駅北方

210m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商
的環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    959,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦安市内及び隣接市区内の商業地域。需要者は大手及び中堅の法人、不動産業者、投資家等が想定される
。対象標準地は最寄駅から近く商業繁華性も高い。ここ数年新型コロナウイルス感染症の影響に左右されたが、直近で
は回復傾向が見られる。市場での中心となる価格帯は規模によってばらつきが見られ、約３，８００㎡で４２億～４５
億円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、対象標準地の存する地
域は店舗、マンション等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、収益性を反映した収益価格も規範性が高い。したがって、比
準価格及び収益価格を関連づけ、さらに周辺の標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　浦安（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    980,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はこのところ一部に足踏みもみられるが
、緩やかに持ち直している。先行きについて
は、物価上昇や金融市場の変動等に留意する
必要がある。

空き店舗の減少、ホテルの稼働率等の上昇な
どで、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.8 ％ +8.2 ％
３　試算価格算定内訳 浦安 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９０１５
-1183		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26m県道、
南東8m、
北東5.2m、
三方路
近商

(80,250)
b ２４１０３
９４３７
-433		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m県道、
西4.4m、角地
近商

(100,300)
c ２４１０３
９４３７
-409		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ２４１０３
９０１５
-1186		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5.3m市道、
南西4m、角地
近商
高度地区2種
(90,300)
e ２４１０３
５８２５
-1837		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6.8m市道
、中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
634,673  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
675,171 		 100
[  61.9]
1,090,745 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,120,000 
b (　           ) 
670,520  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
671,159 		 100
[  61.6]
1,089,544 
1,120,000 
c (　           ) 
1,572,917  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 164.5]
1,090,046 		 100
[  99.9]
1,091,137 
1,120,000 
d (　           ) 
797,539  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
878,842 		 100
[  80.5]
1,091,729 
1,120,000 
e (　           ) 
816,282  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
800,698 		 100
[  65.3]
1,226,184 
1,260,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  -4.7 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  -5.3 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,120,000 円／㎡]  



浦安 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であるから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

599,182,508 
117,917,256 
481,265,252 
320,675,000 
160,590,252 		 （　0.9562）
153,556,399 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  3,656,104,738 円　　　　（　    959,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・駐車場 2,674.40 ＲＣ6F1B 17,169.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
建築協定		 100 ％   400 ％   400 ％   3,814 ㎡     56.9 m x   69.6 m  前面道路：県道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗部分貸し、２～６階は事務所フロア貸し、地下１階は駐車場を想定。 ⑦有効率　  70.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 屋内駐車場
2,315.40 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,674.40 
62.2 
1,663.20 
5,550 
9,230,760 		 8.0  73,846,080 
1.0  9,230,760 

 2～ 6		 事務所
2,436.00 
86.2 
2,100.00 
3,950 
8,295,000 		 6.0  49,770,000 
1.0  8,295,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
17,169.80 
70.8 
12,163.20 

50,705,760 		 322,696,080 
50,705,760 
⑨年額支払賃料     50,705,760 円　×　12ヶ月　＝　     608,469,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  12,163.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　 102 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      24,480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保しているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       608,469,120 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　      24,480,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    52,534,777 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 580,414,343 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       322,696,080 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,959,123 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       50,705,760 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　      15,809,042 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     599,182,508 円　　　　（　       157,101 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３５５
３７
　　　　-3122		 3,795  
(   3,569) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
5,379 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,082 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３５５
３７
　　　　-3123		 2,904  
(   2,819) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,596 
c ２４１０３１０
２６６
　　　　-3764		 3,294  
(   3,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,067 
浦安 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 25,250,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 31,647,456 円  　　　      632,949,120　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,569,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   35,350,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料     5,050,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,050,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     117,917,256 円　（　　　　　　        30,917 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　  17,169.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 320,675,000 円  
（　　　　　        84,078 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 599,182,508 円      
②総費用 117,917,256 円      
③純収益　①－② 481,265,252 円      
④建物等に帰属する純収益 320,675,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 160,590,252 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 153,556,399 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,261 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,656,104,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     959,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市美浜一丁目６番４
 0443005031601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浦安 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 5-2 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.
鑑定評価額 4,040,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市美浜１丁目６番４
｢美浜１－８－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,814  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
建築協定

(100,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 北東50m県道、三方路 水道、ガス、下水 新浦安

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  57.0 ｍ、奥行　約　　  67.0 ｍ、規模　　     3,819 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ県道 交通

施設		 新浦安駅北方

210m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビルを中心に周辺には大型商業施設等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、概ね現状維持で推移すると思料す
る。今後の地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    775,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦安市、市川市、船橋市内の駅前商業地域及びそれに準ずる地域。需要者の中心は一部上場企業、大手不
動産会社、投資法人等。新浦安駅周辺は商業地域の範囲が狭く稀少性が高い。新型コロナの５類移行やインバウンドの
行動規制の緩和等から市況は改善傾向にある。供給不足と超低金利等を背景に、収益不動産に対する投資需要は旺盛で
ある。取引される規模や価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は繁華性の高い駅前商業地域である。高層店舗付事務所ビルを想定したが、賃料水準が土地価格に見合ってい
ないため、収益価格はやや低位に求められたと思料する。一方、比準価格は類似性の高い商業地域の取引事例より求め
られたもので、実証的であり信頼性は高い。本件では、比準価格を標準とし、商業地域における市場参加者の需要動向
を反映し理論的な収益価格を関連付け、前年指定基準地価格にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　浦安 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    980,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ収束で商況は改善傾向。超低金利
が継続する中、企業や個人富裕層の収益不動
産に対する投資需要は、優良物件を中心に競
合を強めている。

新浦安駅前の繁華性や店舗、事務所等の賃貸
市場は回復傾向で、ホテルの稼働率も上昇し
ており、旺盛な投資需要から地価上昇幅は拡
大した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.8 ％ +8.2 ％
３　試算価格算定内訳 浦安 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９４３７
-433		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北23m県道、
西4.4m、角地
近商

(100,300)
b ２４１０３
９０１５
-1183		 浦安市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26m県道、
南東8m、
北東5.2m、
三方路
近商

(80,250)
c ２４１０３
８４２１
-12		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m市道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ２４１０３
４２２６
-1030		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
670,520  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
671,159 		 100
[  60.5]
1,109,354 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,140,000 
b (　           ) 
634,673  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
675,171 		 100
[  62.5]
1,080,274 
1,110,000 
c (　           ) 
1,449,566  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
1,519,409 		 100
[ 137.1]
1,108,249 
1,140,000 
d (　           ) 
1,136,364  		 100
[ 100.0]		 [ 117.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,331,819 		 100
[ 126.0]
1,056,999 
1,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,120,000 円／㎡]  



浦安 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

571,994,681 
121,532,600 
450,462,081 
320,675,000 
129,787,081 		 （　0.9562）
124,102,407 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  2,954,819,214 円　　　　（　    775,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・駐車場 2,674.40 ＲＣ6F1B 17,169.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
建築協定		 100 ％   400 ％   400 ％   3,814 ㎡     56.9 m x   69.6 m  前面道路：県道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗部分貸し、２～６階は事務所フロア貸し、地下１階は駐車場を想定 ⑦有効率　  70.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 屋内駐車場
2,315.40 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,674.40 
62.2 
1,663.20 
5,577 
9,275,666 		 8.0  74,205,328 
1.0  9,275,666 

 2～ 6		 事務所
2,436.00 
86.2 
2,100.00 
3,718 
7,807,800 		 6.0  46,846,800 
1.0  7,807,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
17,169.80 
70.8 
12,163.20 

48,314,666 		 308,439,328 
48,314,666 
⑨年額支払賃料     48,314,666 円　×　12ヶ月　＝　     579,775,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  12,163.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　 102 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      24,480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       579,775,992 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　      24,480,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    50,153,247 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 554,102,745 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       308,439,328 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,828,389 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       48,314,666 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　      15,063,547 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     571,994,681 円　　　　（　       149,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３６８
５２
　　　　-3409		 4,752  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[150.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,965 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,842 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,718 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３６８
５２
　　　　-3410		 2,931  
(   2,836) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[105.1]		 100
[100.0]
3,718 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 30,300,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 30,212,800 円  　　　      604,255,992　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   15,569,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   35,350,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料     5,050,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,050,000 円  　　　　  5,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     121,532,600 円　（　　　　　　        31,865 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　  17,169.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 320,675,000 円  
（　　　　　        84,078 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 571,994,681 円      
②総費用 121,532,600 円      
③純収益　①－② 450,462,081 円      
④建物等に帰属する純収益 320,675,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 129,787,081 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 124,102,407 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,539 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,954,819,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     775,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市美浜一丁目６番４
 0443005031601-0000
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備考