別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浦安 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 5-1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　加納　成俊   TEL.
鑑定評価額 276,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市北栄１丁目６４１番３
｢北栄１－１６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗、診療所兼事務
所
ＲＣ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 浦安駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 駅前広場 交通

施設		 浦安駅南方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(80,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗事務所が集積する駅前商業地域。当分の間は概ね現状の環境を維持していくものと思料。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦安市及び周辺市内の商業地域。浦安市は国内最大級のテーマパークがある等従来から知名度が高い。地
域は都心へのアクセスが良好で、飲食店舗、金融機関等商業集積の程度は高く、背後地の人口裏付けもあって需要は高
い。需要者には千葉県内及び都内を拠点とする企業、個人事業者の他、富裕層、投資家等がいる。商業地の価格は土地
の規模や形状等の個別性並びに取引当事者の属性等によりバラツキがあるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では比準価格と収益価格を試算したが、両試算価格には開差が生じた。比準価格は多数の商業地の事例から求めら
れた商業地域の市場性を反映した実証的価格であり説得力は高い。収益価格は収益性に着目して求められた理論的な価
格であり、収益性が重視される商業地においては重視される価格である。したがって、本件では比準価格と収益価格を
関連づけて、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [117.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 82.6]		 [100.0]
100		 1,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復。先行きは緩やかな回復
が続くことが期待される。ただし、海外景気
の下振れが我が国の景気を下押しするリスク
となっている。

中層店舗ビルが集積する駅前の商業地域。希
少性があり需要は高く、地価は上昇傾向で推
移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.2
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９４３７
-438		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.9m市道
、北東5.5m、
二方路
１住居
高度地区2種
(60,200)
b ２４１０３
４２２６
-1030		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c ２４１０３
８４２１
-35		 千葉市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西12.7m市
道、北11m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４１０３
５３３１
-1353		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東23m県道、
南21m、
北5.5m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e ２４１０３
８４２１
-38		 千葉市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10m市道、
北西5.9m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,059,018  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
921,178 		 100
[  71.3]
1,291,975 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,290,000 
b (　           ) 
1,136,364  		 100
[ 100.0]		 [ 117.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,331,819 		 100
[  96.0]
1,387,311 
1,390,000 
c (　           ) 
996,471  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,073,199 		 100
[  81.2]
1,321,674 
1,320,000 
d (　           ) 
1,134,913  		 100
[ 100.0]		 [ 124.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,318,408 		 100
[  94.5]
1,395,141 
1,400,000 
e (　           ) 
1,336,756  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
1,492,193 		 100
[ 112.3]
1,328,756 
1,330,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,330,000 円／㎡]  



浦安 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,232,381 
7,584,398 
30,647,983 
19,875,500 
10,772,483 		 （　0.9562）
10,300,648 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    245,253,524 円　　　　（　  1,110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 163.51 ＲＣ6 930.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   221 ㎡     15.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階から６階は店舗事務所を想定した（いずれもフロア―貸） ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
134.87 
74.7 
100.79 
7,000 
705,530 		 6.0  4,233,180 
1.0  705,530 

 2～ 6		 店舗事務所
159.05 
83.5 
132.84 
4,000 
531,360 		 6.0  3,188,160 
1.0  531,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
930.12 
82.2 
764.99 

3,362,330 		 20,173,980 
3,362,330 
⑨年額支払賃料      3,362,330 円　×　12ヶ月　＝　      40,347,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     764.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,347,960 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,348,881 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,999,079 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,173,980 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         184,995 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,362,330 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,048,307 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,232,381 円　　　　（　       172,997 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３９４
３７
　　　　-3221		 3,224  
(   3,120) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,030 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,133 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３５５
３７
　　　　-3123		 2,904  
(   2,819) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
4,246 
c ２４１０３１０
２６６
　　　　-3761		 3,413  
(   3,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,129 
浦安 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,565,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,017,398 円  　　　       40,347,960　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,185,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,191,000 円  　　　　    313,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       313,000 円  　　　　    313,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,584,398 円　（　　　　　　        34,319 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 313,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     930.12 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,875,500 円  
（　　　　　        89,934 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,232,381 円      
②総費用 7,584,398 円      
③純収益　①－② 30,647,983 円      
④建物等に帰属する純収益 19,875,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,772,483 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,300,648 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,609 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    245,253,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市北栄一丁目６４１番３
 0443005017824-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
浦安 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浦安 5-1 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　小畑　昌也   TEL.
鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 880,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浦安市北栄１丁目６４１番３
｢北栄１－１６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗、診療所兼事務
所
ＲＣ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 浦安駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       221 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 浦安駅南方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗事務所が集積する駅前商業地域を形成しており、当地域の特性に特段の変化はなく、概ね現状を維持
するものと思料する。今後の地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    973,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浦安市、市川市、船橋市内の駅前商業地域及びそれに準ずる地域。需要者の中心は、全国規模の大手法人
や地元企業のほか、投資家等複合的。飲食店舗、金融機関等の集積する繁華性の高い地域であり、商業地エリアの範囲
が狭いことから稀少性は高い。供給不足と超低金利等を背景に、収益不動産に対する投資需要は旺盛である。商業地の
取引自体が少なく、規模や立地等によりばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は東西線浦安駅前の商業地域である。中層店舗事務所ビルを想定したが、賃料水準が土地価格に見合っていな
いため、収益価格はやや低位に求められたと思料する。一方、比準価格は類似性の高い商業地域の取引事例より求めら
れたもので、実証的であり信頼性は高い。本件においては、比準価格を標準とし、商業地域における市場参加者の需要
動向を反映し理論的な収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浦安 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    900,000 円／㎡		 [117.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 79.1]		 [100.0]
100		 1,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ収束で商況は改善傾向。超低金利
が継続する中、企業や個人富裕層の収益不動
産に対する投資需要は、優良物件を中心に競
合を強めている。

中層店舗ビルが集積する浦安市内の中心的商
業地域で稀少性が高く、総額的にも強い需要
が認められることから、地価上昇幅は拡大し
た。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浦安 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０３
９４３７
-438		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.9m市道
、北東5.5m、
二方路
１住居
高度地区2種
(60,200)
b ２４１０３
９４３７
-409		 市川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２４１０３
１０２６６
-1509		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４１０３
５３３１
-1360		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.7m市
道、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,059,018  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
921,178 		 100
[  65.6]
1,404,235 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,400,000 
b (　           ) 
1,572,917  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 164.5]
1,090,046 		 100
[  81.1]
1,344,076 
1,340,000 
c (　           ) 
1,558,442  		 100
[ 100.0]		 [ 108.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,885,715 		 100
[ 135.9]
1,387,575 
1,390,000 
d (　           ) 
986,055  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,133,963 		 100
[  85.1]
1,332,506 
1,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,370,000 円／㎡]  



浦安 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,732,668 
8,208,505 
30,524,163 
21,082,000 
9,442,163 		 （　0.9562）
9,028,596 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    214,966,571 円　　　　（　    973,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浦安 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 163.51 ＲＣ6 930.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   221 ㎡     15.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２～６階は店舗事務所フロア貸しを想定 ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
134.87 
74.7 
100.79 
7,089 
714,500 		 8.0  5,716,000 
1.0  714,500 

 2～ 6		 店舗事務所
159.05 
83.5 
132.84 
4,051 
538,135 		 6.0  3,228,810 
1.0  538,135 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
930.12 
82.2 
764.99 

3,405,175 		 21,860,050 
3,405,175 
⑨年額支払賃料      3,405,175 円　×　12ヶ月　＝　      40,862,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     764.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,862,100 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,391,554 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,470,546 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,860,050 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         200,457 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,405,175 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,061,665 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,732,668 円　　　　（　       175,261 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０３６８
５２
　　　　-3411		 2,675  
(   2,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 83.3]		 100
[100.0]
4,014 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,186 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,051 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１０３６８
５２
　　　　-3412		 6,535  
(   6,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[170.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.2]		 100
[100.0]
4,358 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浦安 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,992,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,043,105 円  　　　       40,862,100　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,185,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,324,000 円  　　　　    332,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,208,505 円　（　　　　　　        37,143 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 332,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     930.12 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,082,000 円  
（　　　　　        95,394 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,732,668 円      
②総費用 8,208,505 円      
③純収益　①－② 30,524,163 円      
④建物等に帰属する純収益 21,082,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,442,163 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,028,596 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,853 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    214,966,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     973,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浦安 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浦安市北栄一丁目６４１番３
 0443005017824-0000
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備考