令和6年1月15日　提出 浦安 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -15 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　張間　雄次   TEL.

鑑定評価額 31,600,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市高洲３丁目２８番１２４ ｢高洲３－１９－２｣ ②地積 　(㎡) 106   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 街路が整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新浦安 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.2 ｍ、奥行　約　　   8.8 ｍ、規模　　       106 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 新浦安駅南方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心の区画整然とした住宅地域を形成しており、今後も同様に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、浦安市内の湾岸近くの住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や東京都区 部東部地域に居住する中堅企業勤務者や自営業者等である。戸建住宅が中心で中規模のものが多く見られる。近年、小 規模の戸建分譲住宅も見られるようになっている。需要の中心としては、３５坪程度の土地で３４００万円、新築住宅 で５２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の敷地としての土地利用が中心であり、公法上の規制が厳しく、駅距離も遠いので、経済合理性のある賃貸建 物の想定が困難であることから収益価格は求めえなかった。比準価格においては、対象標準地と地域性が類似した周辺 地区の事例を採用して、慎重に比準し、その中でも相対的に類似性の高い事例を中心に査定している。そこで、単価と 総額の関連や代表標準地との均衡に留意し、比準価格をもって、対象標準地の鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    400,000 円／㎡ [108.8] 100 100 [104.0] 100 [143.6] [102.0] 100 297,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    265,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利の状況が続いているが金利先高感も生 じている。貨幣供給量は多く、不動産需要は 、強いもののやや慎重さも見られる。 駅距離のやや遠い地域にあり、相対的に地価 水準が安いため、個人の住宅需要や建売業者 の需要が強い。地価は上昇している。 価格形成要因に影響する個別的要因の変動は 認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.5 ％  ％