令和6年1月15日　提出 浦安 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦安 -12 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　塚田　孝久   TEL.

鑑定評価額 62,600,000 円  １㎡当たりの価格 340,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 255,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦安市海楽１丁目１９番１６ ｢海楽１－１８－８｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる住宅 地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 新浦安 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.4 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       184 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新浦安駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域で、格別な変動要因は認められず、当面は現状のまま推移すると予 測される。地価は上昇基調で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    340,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は浦安市及び市川市のうちで東京メトロ東西線及びＪＲ京葉線各駅勢圏の住宅地域。需要者は、標準 的規模で都内通勤の一次取得者及び二次取得者層、中規模以上は建売分譲、マンション分譲目的の開発業者等が想定さ れる。土地の中心価格帯は標準画地規模で総額５０百万円～６０百万円程度、細分化した新築建売分譲では４５百万円 ～６０百万円程度で、需給はタイトな状況が続いており地価上昇基調で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は住宅地域で、自己居住目的の取引が中心である。アパート等の建築を想定することは規模の観点から事業 採算面で非現実的なため適用しない。比準価格は類似地域内から多数の収集した信頼性のある取引事例により求められ ており、市場性を反映した実証的で説得力を有する説得力を有する価格である。従って、市場の特性を反映した比準価 格を標準とし、代表標準地都の検討を踏まえ、単価と総額の関連性を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦安 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    400,000 円／㎡ [108.8] 100 100 [104.0] 100 [123.9] [101.0] 100 341,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    317,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し、低金利の継続等によ る住宅需要の増加に伴い、京葉線沿線や東京 メトロ東西線沿線では地価は上昇基調で推移 している。 ＪＲ京葉線「新浦安」駅を最寄駅とする住宅 地域で、需給はタイトなことから、地価は上 昇基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％