別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
富津 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富津 5-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.
鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富津市大堀字根岸４３番５
 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模小売店舗が建
ち並ぶ駅に近い近隣
商業地域		 南東7.8m国道 水道 青堀

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ国道 交通

施設		 青堀駅北東方

280m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模小売店舗等が建ち並ぶ青堀駅に近い商業地域であり、地域要因の変動はなく、今後も同程度の利用状況が
維持すると思料する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ内房線の青堀駅、君津駅、木更津駅を中心とする近隣商業地域及び郊外路線商業地域であり、需要
者の中心は地元の企業、個人事業者等である。当該地域は駅に近接する商業地域であるが、集客力のある大型商業施設
はなく、日用品等を供給する小規模店舗が主体で、繁華性は乏しい。需給ともに少ないが、駅に近接する立地の希少性
から、地価は底堅く横ばい傾向である。取引が少なく、中心的価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は君津市、木更津市の類似地域まで範囲を広げて、規範性の高い５事例を採用し、各補修正も適正に行われ、
市場の実態を反映し得たと思料する。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する
現実的価格であるが、想定要素が多いことも否めない。以上より比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市
場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　君津 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,500 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[224.0]		 [100.0]
100		 26,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 アクアライン効果で対岸からの転入者も見ら
れるが、地元経済の衰退、高齢化も進み、木
更津市、君津市への人口流出傾向が顕著であ
る。

青堀駅に近接する商業地域であるが、地域要
因の変動はない。需給ともに少ないが、駅に
近接する立地の希少性から、地価は底堅く横
ばい傾向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.9
交通・接近　　　  -0.9
環境　　　　　　+145.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富津 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０９
０９２６８
-85		 富津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.8m国道
、中間画地
商業

(90,400)
b ２３７０９
０９２６８
-309		 富津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m市道、
北6m、角地
商業

(100,400)
c ２４１０９
０９２６８
-7		 富津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.8m国道
、中間画地
近商

(80,200)
d ２３１０９
０９２６８
-301		 富津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,041  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  96.0]
26,446 		 100
[ 100.0]
26,446 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,400 
b (　           ) 
25,275  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
24,539 		 100
[  92.2]
26,615 
26,600 
c (　           ) 
22,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,371 		 100
[  81.6]
27,415 
27,400 
d (　           ) 
13,536  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
18,718 		 100
[  66.9]
27,979 
28,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.9 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　 -10.4 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,100 円／㎡]  



富津 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,762,993 
839,066 
3,923,927 
3,658,380 
265,547 		 （　0.9711）
257,873 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,262,714 円　　　　（　     17,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富津 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 ＬＳ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   300 ㎡     11.0 m x   28.0 m  前面道路：国道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は２ＤＫタイプの住戸（３戸・各４６．６６㎡）の部分貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
100.0 
140.00 
1,633 
228,620 		 3.0  685,860 
1.0  228,620 

 2～ 2		 居宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,306 
182,840 		 1.0  182,840 
1.0  182,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

411,460 		 868,700 
411,460 
⑨年額支払賃料        411,460 円　×　12ヶ月　＝　       4,937,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,937,520 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       418,778 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,626,742 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           868,700 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,966 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          411,460 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         128,285 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,762,993 円　　　　（　        15,877 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０９０７
３２７
　　　　-10		 3,047  
(   2,959) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,881 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,683 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,633 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０９０７
３２７
　　　　-5		 1,871  
(   1,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,485 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富津 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 241,000 円  　　　　     48,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 151,366 円  　　　        5,045,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      337,400 円  　　　　     48,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         839,066 円　（　　　　　　         2,797 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0759     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,658,380 円  
（　　　　　        12,195 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,762,993 円      
②総費用 839,066 円      
③純収益　①－② 3,923,927 円      
④建物等に帰属する純収益 3,658,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 265,547 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 257,873 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          860 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,262,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富津 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富津市大堀字根岸４３番５
 0403000257057-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富津 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富津 5-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　石上　史明   TEL.
鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富津市大堀字根岸４３番５
 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小規模小売店舗が建
ち並ぶ駅に近い近隣
商業地域		 南東7.8m国道 水道 青堀

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ国道 交通

施設		 青堀駅北東方

280m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに小規模な店舗が存する青堀駅近隣の商業地域であり、地域要因に変動はない。需要は弱いながら国道
沿いで青堀駅にも近く、立地の希少性地があるため地価は概ね横ばい傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富津市及び周辺市の商業地及び商住混在地域と判定した。需要者の中心は同一需給圏内に営業基盤を有
する法人及び個人事業者である。商業需要は周辺の大型店舗や周辺市にも分散しており、新規に参入しようとする宅地
需要は限定的であるが、駅周辺の商業地については希少性がある。取引規模には個別性があり、個別性が強く中心価格
帯を見出すことは困難であるが、土地単価は概ね２６，０００円／㎡前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、市場価値を反映した価格である。一方、収
益価格は近隣地域における店舗等の賃貸需要が弱く投資採算性が低いことから、比準価格に比べて低く試算された。同
一需給圏内では自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は稀であることから市場の実態に即した
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　君津 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,500 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[224.0]		 [100.0]
100		 26,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内において駅周辺や利便性が優れる商業地
においては需要は概ね堅調であるが利便性の
劣る地域では衰退化もみられる。


周辺の土地利用状況に変化はなく、青堀駅に
も近い商業地として需給は少ないながらも地
価は概ね横ばいで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.9
交通・接近　　　  -0.9
環境　　　　　　+145.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富津 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０９
０９２６８
-85		 富津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.8m国道
、中間画地
商業

(90,400)
b ２４１０９
０９２６８
-7		 富津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西7.8m国道
、中間画地
近商

(80,200)
c ２４１０９
０９２６８
-77		 富津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.6m市道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
d ２３１０９
０９２６８
-301		 富津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,041  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  96.0]
26,446 		 100
[ 100.0]
26,446 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,400 
b (　           ) 
22,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,371 		 100
[  79.7]
28,069 
28,100 
c (　           ) 
28,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
27,555 		 100
[ 101.7]
27,094 
27,100 
d (　           ) 
13,536  		 100
[ 100.0]		 [  96.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
18,718 		 100
[  68.7]
27,246 
27,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -2.7 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.4 交通・接近　 -10.4 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     27,200 円／㎡]  



富津 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,659,889 
825,306 
3,834,583 
3,590,070 
244,513 		 （　0.9711）
237,447 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,845,857 円　　　　（　     16,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富津 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 140.00 ＬＳ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   300 ㎡     11.0 m x   28.0 m  前面道路：国道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は２ＤＫタイプの住戸の部分貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
100.0 
140.00 
1,520 
212,800 		 3.0  638,400 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,396 
195,440 		 1.0  195,440 
1.0  195,440 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

408,240 		 833,840 
195,440 
⑨年額支払賃料        408,240 円　×　12ヶ月　＝　       4,898,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,898,880 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       415,571 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,591,309 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           833,840 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,646 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          195,440 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　          60,934 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,659,889 円　　　　（　        15,533 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０９１０
２９６
　　　　-5		 2,533  
(   2,527) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 88.0]		 100
[165.0]		 100
[100.0]
1,586 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,524 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,520 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０９０７
３２７
　　　　-5		 1,871  
(   1,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[145.0]		 100
[100.0]
1,434 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富津 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,500 円  　　　　     47,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 150,206 円  　　　        5,006,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      331,100 円  　　　　     47,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         825,306 円　（　　　　　　         2,751 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0759     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,590,070 円  
（　　　　　        11,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,659,889 円      
②総費用 825,306 円      
③純収益　①－② 3,834,583 円      
④建物等に帰属する純収益 3,590,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 244,513 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 237,447 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          791 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,845,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富津 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富津市大堀字根岸４３番５
 0403000257057-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考