令和6年1月15日　提出 鎌ケ谷 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -16 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　篤   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 77,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市東鎌ケ谷２丁目７０２番１４ ｢東鎌ケ谷２－５－２２｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 鎌ヶ谷大仏駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農地等が宅地化された住宅地域であり、今後も徐々に宅地化され住宅地として成熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鎌ヶ谷市を中心に隣接市内の新京成線及び東武野田線沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者 は、市内及び近隣市内に居住し都心へ通勤する一次取得者が中心である。比較的小規模な住宅が多く見られ、街路も狭 隘な地域であるため、引き合いが弱い。中心価格帯は、土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅は ２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、良好な住環境保護を目的とする第１種低層住居専用地域であり、事業性の観点より賃貸建物の想定が困難 である。また、主たる需要者は、自己居住目的とし居住の快適性を主眼に置いている。以上より、収益還元法の適用は せず、市場取引の実態を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [101.0] 100 77,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の 効果もあって、景気は一部に足踏みもみられ るが、緩やかに回復している。 小規模な戸建住宅のなか、畑等が多くみられ る住宅地域である。特筆すべき地域要因の変 動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％