令和6年1月12日　提出 鎌ケ谷 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -8 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市鎌ケ谷２丁目４４９番２４ ｢鎌ケ谷２－１８－４８｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m私道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷大仏 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 鎌ヶ谷大仏駅南西方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市内において居住環境が概ね標準的な住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持し ていくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鎌ケ谷市内に広がる住宅地域で、新京成線各駅徒歩圏に強い代替性を有する。需要者の中心は市内及びそ の隣接市域に居住する一次取得者である。人気の高い区画整理地内と比較して、利便性は劣るものの割安な地価水準で あるため、総額を抑えたい需要者層が多い。土地は標準地と同規模で総額１０００万円～１３００万円前後、新築戸建 で３０００万円前後が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲は戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、敷地規模も小さく投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困難だ ったため、収益価格の適用は断念した。また、既成市街地であり原価法の適用も見送った。求められた価格は比準価格 のみであるが、信頼性の高い多数の取引事例を分析、比較した結果であり、市場性を反映した妥当な価格と認められる 。以上により、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得が改善傾向にあり、景気は緩やか な回復が見込まれるが、物価上昇に伴う消費 動向や、円安の影響等に注視する必要がある 。 駅徒歩圏の戸建住宅を中心とした住宅地域で ある。地価に影響を与える地域要因の変動は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％