令和6年1月15日　提出 鎌ケ谷 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -5 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　四方田　修   TEL.

鑑定評価額 9,110,000 円  １㎡当たりの価格 81,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市東道野辺７丁目４５２番７外 ｢東道野辺７－１８－２６｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 台形 1:2 住宅 Ｗ2 住宅のほか作業所等 も見られる低地の住 宅地域 北西6m私道 水道、ガス 馬込沢 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.4 ｍ、奥行　約　　  14.8 ｍ、規模　　       112 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 馬込沢駅北東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鎌ケ谷市及び隣接する船橋市の住宅地域で東武野田線・新京成線沿線の住宅地と代替性が認められる。主 な需要者は鎌ケ谷市及び隣接市に居住する一次取得者層であり、作業所などが混在して快適性が劣るものの、値頃感が あることから底堅い需要がある。中心となる価格帯は、標準画地の規模で土地は１０００万円程度、新築戸建住宅は２ ５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、共同住宅を建築し賃貸事業を行う目的の取引は、投資採算 性の観点から成立しないため、収益還元法は非適用とした。一方で、多数の信頼性のある取引事例を得られたことから 、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [144.5] [101.0] 100 81,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、海外景気の下振れ等、景気下押し リスクに注意する必要があるが、雇用・所得 環境が改善する下で、住宅市場は堅調に推移 している。 馬込沢駅徒歩圏の既成住宅地域で、近隣地域 の居住環境、利便性等の要因に大きな変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％