別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鎌ケ谷 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌ケ谷 -4 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　四方田　修   TEL.
鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌ケ谷市道野辺中央４丁目９９８番３８
｢道野辺中央４－５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅及び共同住
宅が混在する住宅地
域		 北東5m市道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.7 ｍ、奥行　約　　  11.8 ｍ、規模　　       138 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道		 交通

施設		 鎌ヶ谷駅西方

450m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鎌ケ谷市及び隣接市町の住宅地域で、特に東武野田線鎌ヶ谷駅から新鎌ヶ谷駅の間に戸建住宅が建ち並ぶ
圏域である。主な需要者は市内及びその周辺市に居住する地縁選好性の強い個人である。商業施設が集積する鎌ヶ谷駅
の徒歩圏にあることから生活利便性が良好で、割安感から根強い需要がある。市場の中心となる価格帯は土地は標準画
地の規模で１５００万円前後、新築戸建で３０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は一般住宅の中に一部アパート等も見られる住宅地域内に存しているが、市場では自用目的の取引を中心と
して、主として市場性の観点から取引価格が形成されている。既存地主によるアパート経営は見られるものの収益物件
の取引は少なく、収益性が価格形成に与える影響は小さいと判断されることから、市場性を反映した比準価格を採用し
、収益価格を参考に留め、指定基準地半期変動率にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鎌ケ谷 -9                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    118,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、海外景気の下振れ等、景気下押し
リスクに注意する必要があるが、雇用・所得
環境が改善する下で、住宅市場は堅調に推移
している。

鎌ケ谷駅徒歩圏の既成住宅地域で、近隣地域
の居住環境、利便性等の要因に大きな変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 鎌ケ谷 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
７１５０
-1230		 鎌ケ谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２４１０４
９１７０
-2215		 鎌ケ谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東3m私道、
中間画地
１低専

(60,150)
c ２４１０４
４８５４
-1803		 鎌ケ谷市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
d ２４１０４
５４９２
-60		 鎌ケ谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m私道、
北東3.2m、
北西3.3m、
三方路
１低専

(60,150)
e ２４１０４
５４９２
-62		 鎌ケ谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
東3.4m、
二方路
１低専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,063  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  93.6]
111,799 		 100
[  98.5]
113,502 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
148,074  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
169,850 		 100
[  88.5]
191,921 
196,000 
c (　           ) 
109,312  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.9]
124,313 		 100
[ 101.0]
123,082 
126,000 
d (　           ) 
96,365  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
98,100 		 100
[  80.4]
122,015 
124,000 
e (　           ) 
89,655  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
92,081 		 100
[  79.5]
115,825 
118,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



鎌ケ谷 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,470,895 
414,394 
2,056,501 
1,689,750 
366,751 		 （　0.9692）
355,455 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,254,184 円　　　　（　     52,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌ケ谷 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 68.96 Ｗ2 121.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   138 ㎡     11.7 m x   11.8 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ・３０㎡程度の共同住宅４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
60.86 
100.0 
60.86 
1,750 
106,505 		 1.0  106,505 
1.0  106,505 

 2～  		 居宅
60.86 
100.0 
60.86 
1,787 
108,757 		 1.0  108,757 
1.0  108,757 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
121.72 
100.0 
121.72 

215,262 		 215,262 
215,262 
⑨年額支払賃料        215,262 円　×　12ヶ月　＝　       2,583,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     121.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,583,144 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       214,401 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,368,743 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           215,262 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,974 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          215,262 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         100,178 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,470,895 円　　　　（　        17,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-19		 1,425  
(   1,425) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,781 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,825 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第４
　　　　-1132		 2,371  
(   2,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[103.0]
1,918 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌ケ谷 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 67,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 77,494 円  　　　        2,583,144　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      191,200 円  　　　　     22,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,500 円  　　　　     22,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         414,394 円　（　　　　　　         3,003 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     121.72 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,689,750 円  
（　　　　　        12,245 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,470,895 円      
②総費用 414,394 円      
③純収益　①－② 2,056,501 円      
④建物等に帰属する純収益 1,689,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 366,751 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 355,455 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,576 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,254,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌ケ谷 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌ケ谷市道野辺中央四丁目９９８番３８
 0443000421128-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鎌ケ谷 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鎌ケ谷 -4 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健一   TEL.
鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鎌ケ谷市道野辺中央４丁目９９８番３８
｢道野辺中央４－５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 戸建住宅及び共同住
宅が混在する住宅地
域		 北東5m市道 水道、ガス、下水 鎌ヶ谷

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
ｍ市道		 交通

施設		 鎌ヶ谷駅西方

450m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 特筆すべき変動要因は見当たらない。一般戸建住宅やアパートが混在する私鉄駅徒歩圏内の既成住宅地域であり
、今後とも現利用状況を維持するものと予測する。今後の地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に鎌ヶ谷駅圏に位置する市内価格中位の住宅地域である。需要者の中心は鎌ケ谷市内及び周辺市の賃貸
住宅等に居住し、平均的所得で家族を扶養する３０歳代のファミリー層の第１次取得者で、地縁選好性を有する者であ
る。街路条件からやや雑然とした感は否めないが、駅接近性に優ることから需要は安定的で地価は上昇基調を維持する
。取引の中心的価格帯は土地１４０㎡程度で総額１，０００万円台半ば、新築戸建は３，０００万円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中小一般戸建住宅を主とするやや雑然とした既成住宅地域。周辺には賃貸アパート等も見られるが、土地価
格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算されたものと思料される。標準地は生活利便性
や快適性を重視して価格が形成される住宅地域に存することから、複数の事例を基礎とし市場の実態を反映して客観性
及び説得力に優る比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　鎌ケ谷（県） -9            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    118,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 鎌ケ谷市内の不動産需要は、交通接近条件や
住環境により濃淡はあるものの、一般的要因
から全般的に上昇基調にあり、近年その傾向
が継続している。

特筆すべき変動要因は見当たらない。街路条
件等にやや難があるものの、私鉄駅徒歩圏内
に所在する住宅地域で交通接近条件等から地
価は上昇傾向。

特筆すべき個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 鎌ケ谷 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
７１５０
-1230		 鎌ケ谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4m私道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２４１０４
７１５０
-1205		 鎌ケ谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２４１０４
５４９２
-60		 鎌ケ谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m私道、
北東3.2m、
北西3.3m、
三方路
１低専

(60,150)
d ２４１０４
４８５４
-1803		 鎌ケ谷市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,063  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  93.6]
111,689 		 100
[ 100.0]
111,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
102,441  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
103,875 		 100
[ 100.0]
103,875 
106,000 
c (　           ) 
96,365  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
97,521 		 100
[  85.1]
114,596 
117,000 
d (　           ) 
109,312  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.9]
124,190 		 100
[ 101.0]
122,960 
125,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



鎌ケ谷 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,443,779 
410,983 
2,032,796 
1,629,670 
403,126 		 （　0.9692）
390,710 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,973,673 円　　　　（　     57,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鎌ケ谷 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 68.96 ＬＳ2 121.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   138 ㎡     11.7 m x   11.8 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の賃貸状況を踏まえ、ＬＳ造２階建、１ＤＫ４戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
60.86 
100.0 
60.86 
1,796 
109,305 		 1.0  109,305 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
60.86 
100.0 
60.86 
1,850 
112,591 		 1.0  112,591 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
121.72 
100.0 
121.72 

221,896 		 221,896 
0 
⑨年額支払賃料        221,896 円　×　12ヶ月　＝　       2,662,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     121.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,662,752 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       221,008 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,441,744 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           221,896 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,035 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,443,779 円　　　　（　        17,709 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-603		 1,763  
(   1,763) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,763 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,797 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,796 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第４
　　　　-522		 1,982  
(   1,900) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[112.0]		 100
[104.0]
1,830 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
鎌ケ谷 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 65,100 円  　　　　     21,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 79,883 円  　　　        2,662,752　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,400 円  　　　　     21,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         410,983 円　（　　　　　　         2,978 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     121.72 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,629,670 円  
（　　　　　        11,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,443,779 円      
②総費用 410,983 円      
③純収益　①－② 2,032,796 円      
④建物等に帰属する純収益 1,629,670 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 403,126 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 390,710 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,831 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,973,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鎌ケ谷 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鎌ケ谷市道野辺中央四丁目９９８番３８
 0443000421128-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考