令和6年1月15日　提出 鎌ケ谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鎌ケ谷 -2 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鎌ケ谷市東道野辺５丁目５５９番１２ ｢東道野辺５－３－２１－５｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並び 周辺に畑も見られる 住宅地域 南6m市道 水道、ガス 鎌ヶ谷 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    35 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 鎌ヶ谷駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅市況は、郊 外住宅地への選好性増加や手頃な地価水準等から堅調であり、地価はやや上昇傾向が継続すると推定される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線「鎌ヶ谷」駅からバス便圏の住宅地等である。需要者は、当該地域に地縁を有する購入層や 周辺地域の賃貸居住者が中心であるが、新築戸建分譲に関しては、従来よりやや広域的な需要が見込める。最寄駅及び 都心接近性にやや劣るが、比較的に良好な住環境や郊外住宅地への需要回帰等から、地価は上昇傾向となっている。中 小規模の土地は１千万円台前半、同程度の規模の新築戸建分譲は２千万円台後半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般戸建住宅により土地利用が形成されており、周囲に見受けられる賃貸アパートも土地所有者による相 続対策や有効利用のため建築されたものが存する程度である。そのため土地取引は、自用の居住目的での取引が中心で あり、当該地域の価格水準は、それらの土地取引等により価格が形成されている。以上から規範性のある取引事例によ る比準価格を採用する事とし、代表標準地との均衡及び当該地域の市場性等に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鎌ケ谷 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [137.9] [105.0] 100 88,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は、金融緩和の継続や郊外住宅地 への需要回帰、又積極的な投資需要等から堅 調な状況にあり、総じて地価の上昇傾向が見 受けられる。 過去１年において街路条件、環境条件等に係 る地域要因の変動は、認められなかった。 個別的要因の変化はない。また個別的要因修 正率を変動させる市場性の変化も認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％