鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
鴨川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴨川 5-1

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　印東　伸泰

TEL.

鑑定評価額

4,660,000 円

１㎡当たりの価格

39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴨川市横渚字沼里１１１２番１外				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1.5:1	事務所Ｗ1	小売店舗が立ち並ぶ駅前の商業地域	南東8.5m県道	水道	安房鴨川 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ県道

交通

施設

安房鴨川駅南西方

120m

法令

規制

（都）近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

鴨川駅周辺商業地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。
地価水準は横ばい乃至上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は鴨川市及び周辺市町の普通商業地域、近隣商業地域、郊外路線商業地域及び商住混在地域である。
想定される需要者は法人、個人事業者等である。市内人口は減少傾向にあるが、商業地の供給は限定的であるため、鴨
川駅周辺商業地の需要は底堅い。取引目的、取引当事者の属性等により価格は様々である為、需要の中心となる価格帯
は見いだしがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、要因比較も適正に行っており、取引の実態を反映した価格が求められた。
収益価格は店舗・事務所の賃貸事例を多数収集しえず、また試算過程に想定が介在する為相対的に信頼性が劣る。従っ
て本件においては多数の取引事例から得られた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺地価の動向等にも留意の
上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

鴨川市の人口は減少傾向にあるが、市内の商
業地は供給が限定的であり、亀田総合病院関
連の経済波及効果もあって地価は堅調に推移
している。

駅周辺の商業地域であり、地域要因の大きな
変動は特に認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴨川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３７０９０５５３６ -344	鴨川市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、北東2.5m、角地		（都）近商 (90,200)
b	２３７０９０５５３６ -358	鴨川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東2.5m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
c	２４１０９０９２６８ -86	館山市		建付地	（　）	ほぼ整形	西11m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２４１０９０９２６８ -69	館山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e	２３７０９０６８９８ -314	安房郡鋸南町		更地	（　）	不整形	東9m国道、南2m、二方路		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,090	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	59,548	100 [ 77.2]	77,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,100
b	(　 ) 26,334	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,413	100 [ 62.7]	42,126		42,100
c	(　 ) 27,381	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 64.0]	61,363	100 [ 154.6]	39,691		39,700
d	(　 ) 37,722	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,722	100 [ 89.8]	42,007		42,000
e	(　 ) 27,204	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	28,666	100 [ 70.9]	40,432		40,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.8	交通・接近　 -10.6	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +48.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -36.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -11.4	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,700 円／㎡]

鴨川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,103,973	612,117	2,491,856	2,352,960	138,896	（　0.9750） 135,424	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,763,755 円　　　　（　 23,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴨川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	77.50	Ｓ2	155.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	118 ㎡	15.0 m x 9.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下を採用したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.50	100.0	77.50	1,997	154,768	2.0	309,536
							0.0	0
2～ 2	事務所	77.50	100.0	77.50	1,638	126,945	1.0	126,945
							0.0	0
～

～

～

計		155.00	100.0	155.00		281,713		436,481
								0

⑨年額支払賃料	281,713 円　×　12ヶ月　＝　 3,380,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,380,556 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 280,586 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,099,970 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	436,481 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,003 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,103,973 円　　　　（　 26,305 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３７０９０６８９８　　　　-1	3,316 ( 3,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [180.0]	100 [ 90.0]	2,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,997 円/㎡）　基準階 F B
b	２４１０９０５５３６　　　　-5	1,374 ( 1,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,952
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鴨川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,000 円	34,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	101,417 円	3,380,556　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 239,400 円	34,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,200 円	34,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 612,117 円　（　　　　　　 5,187 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,200,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,352,960 円（　　　　　 19,940 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,103,973 円
②総費用	612,117 円
③純収益　①－②	2,491,856 円
④建物等に帰属する純収益	2,352,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	138,896 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	135,424 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,148 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,763,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鴨川 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鴨川市横渚字沼里１１１２番１	0404000579230-0000
2	鴨川市横渚字沼里１１１３番１	0404000579233-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
鴨川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鴨川 5-1

千葉県

千葉第９

氏名

不動産鑑定士　高橋　由

TEL.

鑑定評価額

4,660,000 円

１㎡当たりの価格

39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鴨川市横渚字沼里１１１２番１外				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1.5:1	事務所Ｗ1	小売店舗が立ち並ぶ駅前の商業地域	南東8.5m県道	水道	安房鴨川 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 118 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

小売店舗等が見られる駅前商
業地域

街

路

８．５ｍ県道

交通

施設

安房鴨川駅南西方

120m

法令

規制

（都）近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗が連たんする駅前商業地域である。当該地域においては特別な変動要因もなく現状を維持すると思料す
る。地価は微増傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、鴨川市を中心とした房総半島南部の駅前の商業地域である。需要者の中心は市内の地元所業者及び地元
の法人等である。当該地域は旧市街であり、店舗の入替えも少なく、取引は少ない。また、中心となる需要者は不動産
業者となる。当該地域の店舗等の入替えはなく、需給関係改善で地価は微増程度で推移していくものと思料する。商業
店舗の用途、規模等により取引される価格はさまざまで、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は店舗、事業所、事務所等が見られる商業地域であるが、収集した賃貸事例は、同業種、同規模の事務所・店舗
等の事例が少なく、契約内容等の個別差もあり、適正な賃料水準の把握は困難で、収益価格の信頼性はやや劣る。従っ
て本件においては市場の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに市場動向に留意し
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光需要回復に伴い、鴨川市の不動産市場の
需給は堅調に推移している。

駅前商業地であり商業地として成熟域にあり
、地価変動に大きな地域要因の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

鴨川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３７０９０５５３６ -358	鴨川市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東2.5m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
b	２３７０９０５５３６ -367	鴨川市		建付地	（　）	不整形	南西9m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
c	２４１０９０５５３６ -24	勝浦市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	２４１０９０６８９８ -27	鴨川市		建付地	（　）	長方形	北7.5m市道、西3.5m、角地		（都） (60,200)
e	２３７０９０６８９８ -317	鴨川市		建付地	（　）	不整形	西2.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,334	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,413	100 [ 65.0]	40,635	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,600
b	(　 ) 42,139	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,308	100 [ 103.7]	40,798		40,800
c	(　 ) 34,766	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,523	100 [ 85.8]	40,237		40,200
d	(　 ) 36,554	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,737	100 [ 81.0]	45,354		45,400
e	(　 ) 13,537	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	17,040	100 [ 46.5]	36,645		36,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.8	交通・接近　 -10.6	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -9.1	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -11.2	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -14.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.8	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,500 円／㎡]

鴨川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,980,159	585,671	2,394,488	2,242,880	151,608	（　0.9750） 147,818	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,016,694 円　　　　（　 25,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鴨川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	77.50	Ｓ2	155.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	118 ㎡	15.0 m x 9.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	77.50	100.0	77.50	1,930	149,575	2.0	299,150
							0.0	0
2～ 2	事務所	77.50	100.0	77.50	1,560	120,900	1.0	120,900
							0.0	0
～

～

～

計		155.00	100.0	155.00		270,475		420,050
								0

⑨年額支払賃料	270,475 円　×　12ヶ月　＝　 3,245,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,245,700 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 269,393 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,976,307 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	420,050 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,852 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,980,159 円　　　　（　 25,256 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３７０９０６８９８　　　　-1	3,316 ( 3,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [170.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	1,955	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,933 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０９０９２６８　　　　-2	1,223 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 60.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	1,951
c	２４１０９０９２６８　　　　-1	949 ( 910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 47.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	1,932

鴨川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,000 円	32,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,371 円	3,245,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,200 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 585,671 円　（　　　　　　 4,963 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 155.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,242,880 円（　　　　　 19,007 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,980,159 円
②総費用	585,671 円
③純収益　①－②	2,394,488 円
④建物等に帰属する純収益	2,242,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	151,608 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	147,818 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,253 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,016,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

鴨川 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	鴨川市横渚字沼里１１１２番１	0404000579230-0000
2	鴨川市横渚字沼里１１１３番１	0404000579233-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考