別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
我孫子 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 5-3 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市緑２丁目５３番６外
｢緑２－１１－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,524  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,187)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 物販・飲食店舗等が
連坦する路線沿いの
商業地域		 南16.8m市道 水道、ガス、下水 我孫子

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.4 ｍ、奥行　約　　  35.8 ｍ、規模　　     1,524 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．８ｍ市道 交通

施設		 我孫子駅南東方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(60,187)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線市道沿いに低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。取引は少ないもの
の需要は底堅いと思料され、地価水準はやや上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び周辺市を中心とする幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域一帯の圏域である。需要者の中心
は、沿道型店舗を展開する大手チェーンストアの資本や地元の法人、個人事業主等である。周囲には飲食店舗、物販店
舗、営業所等が見られる。周辺での取引は少なく中心価格帯は見出し難いが、一定の商業繁華性を有し路線商業地とし
て需要は安定している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。試算にあたっては柏市内の国道沿いの路線商業地域に存する
類似事例を採用し、規範性を有する価格となっている。収益価格は、対象地上に平家建店舗の建築を想定し試算してい
るが、想定賃料、還元利回り等想定要素が多く規範性にやや欠ける。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価
格を関連付けて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　我孫子 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    421,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[110.0]		 100
[287.7]		 [100.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨今の土地需要の増大により我孫子市の地価
は下落乃至横ばい基調から上昇傾向に転じ、
利便性の劣る地域の地価水準も上昇傾向にな
りつつある。

路線沿いに、飲食店舗、物販店舗、営業所等
が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に特段
の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +24.0
環境　　　　　　+110.0
行政　　　　　　 +10.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０８０８２
-25		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東33m国道、
西1.8m、
二方路
準住居
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０５
０８７４２
-4		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m国道、
中間画地
準住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０５
０７２０８
-1025		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西21m国道、
東7m、二方路
準住居
高度地区1種
(60,200)
d ２４１０５
０７８９３
-24		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22.5m国
道、
北西6.7m、
角地
準住居
高度地区1種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,371  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
149,441 		 100
[ 106.4]
140,452 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
144,292  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
156,595 		 100
[ 113.0]
138,580 
139,000 
c (　           ) 
136,286  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
139,462 		 100
[ 105.4]
132,317 
132,000 
d (　           ) 
115,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
124,505 		 100
[  96.2]
129,423 
129,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



我孫子 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,317,723 
5,216,253 
18,101,470 
12,213,000 
5,888,470 		 （　0.9497）
5,592,280 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    121,571,304 円　　　　（　     79,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 704.00 Ｓ1 704.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   187 ％   1,524 ㎡     43.4 m x   35.8 m  前面道路：市道     　  16.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階建店舗（１棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部分、階段等がないため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
704.00 
100.0 
704.00 
2,995 
2,108,480 		 6.0  12,650,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
704.00 
100.0 
704.00 

2,108,480 		 12,650,880 
0 
⑨年額支払賃料      2,108,480 円　×　12ヶ月　＝　      25,301,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     704.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,301,760 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,100,046 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,201,714 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,650,880 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,009 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,317,723 円　　　　（　        15,300 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-701		 1,751  
(   1,699) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,978 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,995 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-703		 3,097  
(   3,004) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,041 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
我孫子 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 885,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 759,053 円  　　　       25,301,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,713,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,504,500 円  　　　　    177,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,216,253 円　（　　　　　　         3,423 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 177,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     704.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0690     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,213,000 円  
（　　　　　         8,014 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,317,723 円      
②総費用 5,216,253 円      
③純収益　①－② 18,101,470 円      
④建物等に帰属する純収益 12,213,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,888,470 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,592,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,669 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,571,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市緑二丁目５３番６
 0424000388174-0000
2 　我孫子市緑二丁目５３番８
 0424000388176-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
我孫子 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 5-3 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.
鑑定評価額 206,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市緑２丁目５３番６外
｢緑２－１１－３７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,524  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区1種


(60,187)

1.2:1		 店舗

Ｓ2		 物販・飲食店舗等が
連坦する路線沿いの
商業地域		 南16.8m市道 水道、ガス、下水 我孫子

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   260 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.4 ｍ、奥行　約　　  35.8 ｍ、規模　　     1,524 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６．８ｍ市道 交通

施設		 我孫子駅南東方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(60,187)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 レストラン、自動車ショールーム、紳士服店などの沿道サービス施設店舗が多く見られる地域となり、地域要因
に格別の変動はなく当面現状を維持するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び周辺市の郊外路線商業地域となり、主たる需要者は全国展開している中大型の自動車関連店
舗、その他物販店舗、ファミリーレストランが中心となる。自動車通行量等の集客見込みに基づき取引を判断する。規
模４６０坪は駐車スペースも多く取れ中型店舗としては概ね最適な規模となる。売出し物件の市場流通性は高い地域と
なるが、路線沿いの商業地の取引は少なく価格水準は掴みづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の路線商業地域の取引事例を中心とした取引事例比較法及び１棟店舗を賃貸想定した収益還元法を適用し
た。収益還元法における１棟店舗の賃料想定については業種・売上高等により負担可能賃料にやや幅があり、還元利回
り等には将来予測を含むものであることから、より実証的な取引事例比較法で求めた比準価格を重視し収益還元法で求
めた収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　我孫子 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    421,000 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[110.0]		 100
[287.7]		 [100.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は概ね横ばい、世帯数は増加傾向。景気
は物価上昇の懸念もあるが持ち直している。
我孫子駅、天王台駅周辺の商業地への需要は
安定している。

自動車通行量の多い沿道サービス施設の立地
となるが、価格形成要因の変動は特段ない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +24.0
環境　　　　　　+110.0
行政　　　　　　 +10.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０９４３５
-1020		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.5m県道、
北5.5m、角地
近商

(79,200)
b ２４１０５
０９４３５
-1019		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
東6m、北4.5m、
三方路
近商

(90,200)
c ２４１０５
０７８９３
-24		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22.5m国
道、
北西6.7m、
角地
準住居
高度地区1種
(70,200)
d ２４１０５
０７２０８
-1025		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西21m国道、
東7m、二方路
準住居
高度地区1種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,625  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
96,723 		 100
[  65.8]
146,995 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
147,000 
b (　           ) 
121,115  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
116,155 		 100
[  94.9]
122,397 
122,000 
c (　           ) 
115,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
124,505 		 100
[  86.8]
143,439 
143,000 
d (　           ) 
136,286  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
139,462 		 100
[ 103.5]
134,746 
135,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



我孫子 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,238,834 
4,816,684 
18,422,150 
11,901,600 
6,520,550 		 （　0.9512）
6,202,347 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    134,833,630 円　　　　（　     88,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 704.00 Ｓ1 704.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区1種
 60 ％   200 ％   187 ％   1,524 ㎡     43.4 m x   35.8 m  前面道路：市道     　  16.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗１棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
704.00 
100.0 
704.00 
2,975 
2,094,400 		 10.0  20,944,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
704.00 
100.0 
704.00 

2,094,400 		 20,944,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,094,400 円　×　12ヶ月　＝　      25,132,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     704.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,132,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,086,022 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,046,778 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,944,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         192,056 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,238,834 円　　　　（　        15,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-267		 2,963  
(   2,868) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,292 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,975 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-269		 2,126  
(   2,062) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,501 
c 千葉第５（賃）
　　　　-268		 2,722  
(   2,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,024 
我孫子 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 522,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 753,984 円  　　　       25,132,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,713,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,479,000 円  　　　　    174,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,816,684 円　（　　　　　　         3,161 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 174,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     704.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,901,600 円  
（　　　　　         7,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,238,834 円      
②総費用 4,816,684 円      
③純収益　①－② 18,422,150 円      
④建物等に帰属する純収益 11,901,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,520,550 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,202,347 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,070 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,833,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市緑二丁目５３番６
 0424000388174-0000
2 　我孫子市緑二丁目５３番８
 0424000388176-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考