別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
我孫子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 5-1 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.
鑑定評価額 51,900,000 円  １㎡当たりの価格 425,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市本町２丁目３２０１番２
｢本町２－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1.2:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西（駅前広場）市道、南側道 水道、ガス、下水 我孫子駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    85 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  10.6 ｍ、規模　　       122 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 市道（駅前広場） 交通

施設		 我孫子駅南東方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ「我孫子」駅南口駅前ロータリー広場の商業地域となり、特段の変動要因はない。土地取引は少なく売り出
し物件があれば買い手は付きやすい。地価動向はやや上昇傾向で推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び周辺市の商業地域となり、更地の最有効使用は１階店舗付事務所ビルとなり、主たる需要者
は地縁性のある資産保有目的も兼ねた個人投資家及び一部自己使用・一部賃貸目的の法人等が想定される。１階店舗の
想定テナントは雑貨等の物販店舗、その他専門性の高いサービス店舗など。取引が少なく土地の価格水準は掴みづらい
が、概ね１４０万円／坪台前半の水準と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の我孫子駅至近の取引事例及び柏駅徒歩圏内の商業地域の取引事例に基づく取引事例比較法及び１棟店舗
事務所を賃貸想定した収益還元法を適用した。収益還元法における還元利回り等には将来予測を含むものであることか
ら、より実証的な取引事例比較法で求めた比準価格を重視し収益還元法で求めた収益価格を参考として鑑定評価額を決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    421,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は概ね横ばい、世帯数は増加傾向。景気
は物価上昇の懸念もあるが持ち直している。
我孫子駅、天王台駅周辺の商業地への需要は
安定している。

駅至近の商業地域で、特に地域要因の変動は
見られないが、需要は比較的堅調で、地価は
概ね上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０８７４２
-3		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西5.2m市道
、東4m、
二方路
商業

(90,312)
b ２４１０５
０７２０８
-1071		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４１０５
０９４３５
-1011		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東11m市道、
南西4.5m、
北西4m、
三方路
近商

(100,300)
d ２４１０５
０９４３５
-1008		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11.2m市
道、北東2m、
角地
近商

(90,200)
e ２４１０５
０９４３５
-17		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
282,056  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
301,267 		 100
[  94.1]
320,156 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
352,000 
b (　           ) 
198,948  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[  94.0]		 100
[  92.2]
265,821 		 100
[  66.5]
399,731 
440,000 
c (　           ) 
353,535  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
359,100 		 100
[  94.7]
379,197 
417,000 
d (　           ) 
378,431  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.4]
459,933 		 100
[  94.6]
486,187 
535,000 
e (　           ) 
291,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
293,677 		 100
[  74.5]
394,197 
434,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -12.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



我孫子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,403,220 
4,247,002 
12,156,218 
10,148,600 
2,007,618 		 （　0.9526）
1,912,457 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     43,464,932 円　　　　（　    356,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 88.94 ＲＣ5 444.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   122 ㎡     11.8 m x   10.6 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階を事務所、全階ともフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.94 
85.2 
75.77 
3,601 
272,848 		 8.0  2,182,784 
1.0  272,848 

 2～ 5		 事務所
88.94 
90.5 
80.53 
3,274 
263,655 		 5.0  1,318,275 
1.0  263,655 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
444.70 
89.5 
397.89 

1,327,468 		 7,455,884 
1,327,468 
⑨年額支払賃料      1,327,468 円　×　12ヶ月　＝　      15,929,616 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     397.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,432,404 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,362,020 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,441,048 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,920,972 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,455,884 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,370 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,327,468 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         413,878 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,403,220 円　　　　（　       134,453 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-703		 3,097  
(   3,004) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]
3,019 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,274 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-563		 3,848  
(   3,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]
3,750 
c 千葉第５（賃）
　　　　-709		 3,477  
(   3,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]
3,389 
我孫子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 462,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,736,202 円  　　　       17,362,020　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      431,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,309,000 円  　　　　    154,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,247,002 円　（　　　　　　        34,811 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 154,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     444.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,148,600 円  
（　　　　　        83,185 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,403,220 円      
②総費用 4,247,002 円      
③純収益　①－② 12,156,218 円      
④建物等に帰属する純収益 10,148,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,007,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,912,457 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,676 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,464,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     356,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市本町二丁目３２０１番２
 0424000387126-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
我孫子 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 5-1 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.
鑑定評価額 52,200,000 円  １㎡当たりの価格 428,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市本町２丁目３２０１番２
｢本町２－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1.2:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西（駅前広場）市道、南側道 水道、ガス、下水 我孫子駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    85 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  10.6 ｍ、規模　　       122 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 市道（駅前広場） 交通

施設		 我孫子駅南東方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 我孫子駅南口駅前ロータリーに面する店舗事務所ビル等の見られる駅前商業地域。我孫子駅の乗降客数は近年微
増傾向。駅南口には大規模な商業施設や公共施設等が集積しており市内でも繁華性が高いエリアである。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び周辺市の商業地域で、特にＪＲ常磐線我孫子駅を中心とする駅前商業地域と代替競争関係が
強い。需要者は地元企業を中心とする法人投資家、不動産会社、個人投資家等が中心。標準地は駅前ロータリーに面し
、周囲に大規模商業施設や公共施設等が集積していることもあり繁華性に優る立地で需要は底堅い。取引件数が少なく
、立地、取引規模が様々であるため一概には言えないが、需要の中心としては４０～６０万円／㎡の水準である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は駅前ロータリーに面する商業地であり、商業地については対象地の収益性が重視される傾向にあるが、収益還
元法については、対象地上に最有効使用の建物を建築、賃貸に供することを想定しており想定的要素が含まれている。
取引事例比較法については対象地と競争・代替関係を認めることのできる取引事例から規範性の高い価格が求められて
いることから比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    421,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は足踏みもみられるが緩やかに回復。市
人口は近年微減傾向だったが直近ではほぼ横
這い。優良な収益物件への取得需要は堅調だ
が供給は限定的。

特段の地域要因の変動は見られない。最寄駅
接近性に優る商業地域であり、立地の希少性
から需要は底堅く地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０９４３５
-17		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２４１０５
０８７４２
-24		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東14m市道、
南西5m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２４１０５
０７２０８
-1017		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13.9m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１０５
０９４３５
-1012		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m県道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
293,677 		 100
[  74.3]
395,258 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
435,000 
b (　           ) 
400,502  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
409,411 		 100
[ 104.9]
390,287 
429,000 
c (　           ) 
366,312  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
394,518 		 100
[  95.5]
413,108 
454,000 
d (　           ) 
383,885  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
404,615 		 100
[  76.7]
527,529 
580,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



我孫子 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,844,297 
4,365,064 
12,479,233 
10,478,100 
2,001,133 		 （　0.9526）
1,906,279 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     43,324,523 円　　　　（　    355,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 88.94 ＲＣ5 444.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   122 ㎡     11.8 m x   10.6 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～５階：事務所と想定。 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.94 
85.2 
75.77 
4,225 
320,128 		 8.0  2,561,024 
1.0  320,128 

 2～ 5		 事務所
88.94 
90.5 
80.53 
3,250 
261,723 		 4.0  1,046,892 
1.0  261,723 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
444.70 
89.5 
397.89 

1,367,020 		 6,748,592 
1,367,020 
⑨年額支払賃料      1,367,020 円　×　12ヶ月　＝　      16,404,240 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     397.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,432,404 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,836,644 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,480,441 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,356,203 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,748,592 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,885 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,367,020 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         426,209 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,844,297 円　　　　（　       138,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-703		 3,097  
(   3,004) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 78.4]		 100
[130.0]
3,414 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-355		 2,854  
(   2,769) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,243 
c 千葉第５（賃）
　　　　-62		 3,120  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,339 
我孫子 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 477,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,783,664 円  　　　       17,836,644　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      434,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,351,500 円  　　　　    159,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,365,064 円　（　　　　　　        35,779 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 159,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     444.70 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,478,100 円  
（　　　　　        85,886 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,844,297 円      
②総費用 4,365,064 円      
③純収益　①－② 12,479,233 円      
④建物等に帰属する純収益 10,478,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,001,133 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,906,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,625 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,324,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     355,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市本町二丁目３２０１番２
 0424000387126-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考