令和6年1月15日　提出 我孫子 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -30 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市布佐字大坪１２５５番１１ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 布佐 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.3 ｍ、奥行　約　　  11.8 ｍ、規模　　       149 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 布佐駅北方 800m 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、地域に特段の変動を与える要因は見受けられず、今後も概ね現状を維持しながら推移 していくものと予測される。街路条件等のやや劣る駅徒歩圏の住宅地域で、割安感から地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ成田線沿線の我孫子市及び隣接市内の住宅地域で、なかでも布佐駅を最寄駅とする既存住宅地域との 代替・競争関係が強く、需要者は地縁のある一次取得者が中心である。都心へのアクセスに劣るＪＲ成田線沿線駅勢圏 で、また地域内は行き止まりや狭小道路など街路の配置・系統がやや劣り、需要はやや限定的であるものの、昨今の郊 外住宅地への需要回帰及び割安感により地価は上昇傾向にある。土地１５０㎡程度で３～５百万円程度の水準。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の類似地域である住宅地域に存し対象地と代替性の認められる取引事例を採用し規範性の高い 価格が求められている。対象地は収益用不動産敷地としては規模が小さく、第１種低層住居専用地域に存し、近隣地域 内も居住の快適性が重視される専用住宅が建ち並んでおり賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しない。よっ て規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [106.1] 100 100 [105.0] 100 [147.6] [104.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は足踏みもみられるが緩やかに回復して いる。市人口は近年微減傾向だったが直近で はほぼ横這い。郊外住宅地への需要回帰より 地価は上昇傾向。 地域要因に特段の変動はなく、当分現状を維 持するものと見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％