令和6年1月10日　提出 我孫子 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -22 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.

鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市古戸字原７９番３ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家及び一般住宅が 見られる畑作地帯の 住宅地域 北3.7m市道 水道、ガス 湖北 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.8 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       328 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 湖北駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に農家住宅や一般住宅がみられる地域であり、将来的に特段の変動要因は見受けられず現状を 維持していくものと思料する。地価においては周辺地域の動向に左右されるが当面は微上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、我孫子市及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域一帯である。需要者の属性は地縁を有する居住者で あり、農業従事者や会社員等である。湖北駅まで徒歩圏ではあるが、接近性や利便性に劣るため、需要はやや弱い地域 である。価格水準としては土地単価で㎡あたり１～２万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、下記記載の理由か ら適用を断念した。比準価格は事例収集がやや困難であったものの、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格とな った。各事例の比準価格は乖離があるが、規範性を有する事例から市場水準に合致した妥当な価格を求めることができ た。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -72                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [122.5] [100.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 我孫子市の総人口はここ数年微減傾向で推移 。建築着工は横ばい傾向。土地価格は上昇傾 向で特に我孫子駅徒歩圏、天王台駅徒歩圏の 上昇率が大きい。 市街化調整区域内の農家住宅がみられる住宅 地域で、地域要因に特に変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％