令和6年1月10日　提出 我孫子 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -20 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 9,390,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市栄１４２７番４０ ｢栄２３－５｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北3.6m市道 水道、ガス、下水 我孫子 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       122 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．６ｍ市道　　 交通 施設 我孫子駅東方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。街路が狭く、やや品等の劣 る住宅地域であるが、割安感から地価水準は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線の我孫子市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の３０～４０歳代の一次 取得者である。最寄駅から徒歩圏外で、街路条件がやや劣る住宅地域であるため需要は弱含み傾向であったが、昨今の 土地需要の増大により、その割安感から地価水準は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、標準的な規模の土地で２５ ～３０万円／坪程度。新築建売住宅は３，０００～３，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は賃貸住宅がほぼ存しない戸建住宅が主たる地域に所在し、最寄駅からの距離、公法上の規制、画地規模等から 、共同住宅等の収益物件の想定が現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての 利用を前提とした自己利用目的が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、市場性 を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [113.6] 100 100 [105.0] 100 [113.3] [100.0] 100 77,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の土地需要の増大により我孫子市の地価 は下落乃至横ばい基調から上昇傾向に転じ、 利便性の劣る地域の地価水準も上昇傾向にな りつつある。 最寄駅から徒歩圏外にある既成の住宅地域で あり、地域要因に特段の変動は認められない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.8 ％  ％