令和6年1月10日　提出 我孫子 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -19 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市若松１７１番１２ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の住宅が建ち 並ぶ分譲住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 我孫子 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  15.6 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道　　 交通 施設 我孫子駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する 。最寄駅徒歩圏外の住宅地域であるが、住環境は良好で需要は堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線の我孫子市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の３０～４０歳代の一次 取得者である。最寄駅から徒歩圏外であるが、中規模一般住宅を中心とした区画整然とした住宅地域で、スーパー等の 商業施設にも近く、生活利便性は良好である。市場の中心価格帯は、標準地程度の土地で総額２，０００万円前後であ る。土地を細分化した新築建売住宅は３，０００万円台の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は賃貸住宅がほぼ存しない戸建住宅が主たる地域に所在し、最寄駅からの距離、公法上の規制、画地規模等から 、共同住宅等の収益物件の想定が現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての 利用を前提とした自用目的が中心で、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、市場性を反映し た比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -24                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [113.6] 100 100 [105.0] 100 [ 84.2] [104.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今の土地需要の増大により我孫子市の地価 は下落乃至横ばい基調から上昇傾向に転じ、 利便性の劣る地域の地価水準も上昇傾向にな りつつある。 区画整然とした既成の大規模住宅団地であり 、地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.4 ％  ％