別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
我孫子 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 -16 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.
鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市南新木２丁目１４番８
 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 新木

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 新木駅南西方

450m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 成田線沿線では人気がある住宅地域で区画整然としており、今後もより熟成度を高めていくものと思料する。需
要が堅調で当面の地価は上昇基調と推察する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,710 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線「新木」駅及びその周辺駅利用の区画が整った住宅地域一帯である。主な需要者属性は都市
部へ通勤する３０～４０歳台の一次取得者である。最寄駅まで徒歩圏で、街区は区画整然としており、需要は堅調なエ
リアである。価格水準としては土地単価で坪２０万円強、総額としては１、２００万円前後、新築戸建住宅で２、５０
０～３、０００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法による比準価格と収益還元法による収益価格が得られた。比準価格は多数の取引事例から選択して適用
し現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格で、市場水準に合致した妥当な価格となった。収益価格は収支項目に想
定要素を含み、また対象地は容積率が低いエリアに属し事業採算には不安が残る。よって、本件では実証性の高い比準
価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　我孫子 -10                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,500 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[105.0]		 100
[ 61.4]		 [100.0]
100		 61,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我孫子市の総人口はここ数年微減傾向で推移
。建築着工は横ばい傾向。土地価格は上昇傾
向で特に我孫子駅徒歩圏、天王台駅徒歩圏の
上昇率が大きい。

駅が近い閑静な住宅地で比較的需要が高い。
地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０７２０８
-7		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２４１０５
０７２０８
-19		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０５
０７２０８
-6		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０５
０７２０８
-22		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２４１０５
０７２０８
-2		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,379  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
59,456 		 100
[ 100.0]
59,456 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,500 
b (　           ) 
65,996  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
77,458 		 100
[ 121.4]
63,804 
63,800 
c (　           ) 
84,863  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
89,785 		 100
[ 109.4]
82,070 
82,100 
d (　           ) 
77,706  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
78,528 		 100
[ 105.1]
74,717 
74,700 
e (　           ) 
42,151  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
44,052 		 100
[  95.5]
46,128 
46,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,000 円／㎡]  



我孫子 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,395,497 
433,304 
1,962,193 
1,883,250 
78,943 		 （　0.9699）
76,567 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      1,629,085 円　　　　（　      8,710 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.70 Ｗ2 152.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   100 ％   100 ％   187 ㎡     12.2 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３８㎡、総戸数４戸と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
76.00 
100.0 
76.00 
1,410 
107,160 		 1.0  107,160 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
76.00 
100.0 
76.00 
1,452 
110,352 		 1.0  110,352 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
152.00 
100.0 
152.00 

217,512 		 217,512 
0 
⑨年額支払賃料        217,512 円　×　12ヶ月　＝　       2,610,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,610,144 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       216,642 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,393,502 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           217,512 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,995 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,395,497 円　　　　（　        12,810 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-553		 1,268  
(   1,267) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]
1,382 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,411 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,410 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-551		 1,278  
(   1,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]
1,390 
c 千葉第５（賃）
　　　　-313		 1,633  
(   1,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[106.0]
1,783 
我孫子 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,900 円  　　　　     24,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 78,304 円  　　　        2,610,144　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      206,500 円  　　　　     24,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         433,304 円　（　　　　　　         2,317 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0836 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,883,250 円  
（　　　　　        10,071 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,395,497 円      
②総費用 433,304 円      
③純収益　①－② 1,962,193 円      
④建物等に帰属する純収益 1,883,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 78,943 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 76,567 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          409 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,629,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,710 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市南新木二丁目１４番８
 0424001203365-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
我孫子 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
我孫子 -16 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.
鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 我孫子市南新木２丁目１４番８
 ②地積
　(㎡)		 187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整理済の住宅
地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 新木

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 新木駅南西方

450m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 成田線沿線地域においては比較的新しい区画整理地であり、一部に空地等が残されているがこれらの土地も徐々
に宅地化が進むものと予測される。住環境良好で昨今の郊外住宅地への需要回帰もあり地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,820 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ成田線沿線の区画整然とした住宅地域、需要者の中心は市内及び周辺市に居住する若年層の第一次取
得者層が中心であるが、やや広域的な範囲から流入が見られる。当該地域はＪＲ成田線沿線の中では新興の住宅団地で
あり、住環境良好であることから、若年層の需用者にも選好性が高く需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地１
９０㎡程度で１，０００～１，３００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円台前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を中心とした住宅地域で、居住の快適性を重視した自用目的の取引が多い地域である。周辺には一部アパート
等も見られるが、標準地の法令上の規制等の制約からも収益価格は低位に査定された。一方、比準価格の査定において
は、新木駅勢圏内の類似地域において、多数の信頼性ある事例を収集し得た。従って、比準価格を標準とし、収益価格
は参考にとどめ、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　我孫子 -10                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,500 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[105.0]		 100
[ 60.5]		 [100.0]
100		 62,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は足踏みもみられるが緩やかに回復して
いる。市人口は近年微減傾向だったが直近で
はほぼ横這い。郊外住宅地への需要回帰より
地価は上昇傾向。

地域要因に特段の変動はなく、当分現状を維
持するものと見込まれる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 我孫子 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０５
０７２０８
-7		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２４１０５
０７２０８
-22		 我孫子市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２４１０５
０７２０８
-6		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４１０５
０７２０８
-2		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,379  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
59,174 		 100
[ 100.0]
59,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,200 
b (　           ) 
77,706  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
78,528 		 100
[  95.5]
82,228 
82,200 
c (　           ) 
84,863  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
89,785 		 100
[ 104.4]
86,001 
86,000 
d (　           ) 
42,151  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
44,052 		 100
[  95.5]
46,128 
46,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,900 円／㎡]  



我孫子 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,387,127 
433,031 
1,954,096 
1,883,250 
70,846 		 （　0.9699）
68,714 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      1,462,000 円　　　　（　      7,820 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
我孫子 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.70 Ｗ2 152.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   100 ％   100 ％   187 ㎡     12.2 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総戸数４戸、平均専有面積約３８㎡と想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
76.00 
100.0 
76.00 
1,405 
106,780 		 1.0  106,780 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
76.00 
100.0 
76.00 
1,447 
109,972 		 1.0  109,972 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
152.00 
100.0 
152.00 

216,752 		 216,752 
0 
⑨年額支払賃料        216,752 円　×　12ヶ月　＝　       2,601,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,601,024 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       215,885 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,385,139 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           216,752 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,988 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,387,127 円　　　　（　        12,765 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第５（賃）
　　　　-553		 1,268  
(   1,267) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,368 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,405 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 千葉第５（賃）
　　　　-551		 1,278  
(   1,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]
1,349 
c 千葉第５（賃）
　　　　-161		 1,475  
(   1,414) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,492 
我孫子 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,900 円  　　　　     24,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 78,031 円  　　　        2,601,024　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      206,500 円  　　　　     24,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,300 円  　　　　     24,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         433,031 円　（　　　　　　         2,316 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0836 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,883,250 円  
（　　　　　        10,071 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,387,127 円      
②総費用 433,031 円      
③純収益　①－② 1,954,096 円      
④建物等に帰属する純収益 1,883,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 70,846 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 68,714 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          367 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,462,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,820 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 我孫子 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　我孫子市南新木二丁目１４番８
 0424001203365-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
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備考