令和6年1月15日　提出 我孫子 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -10 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市布佐平和台３丁目１４２０番８５ ｢布佐平和台３－１１－７｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 布佐 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.9 ｍ、規模　　       178 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 布佐駅北西方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅の建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、建築協定により今後も現状の良好な住環境が維持されるも のと予測される。昨今の郊外住宅地への需要回帰もあり地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市内のＪＲ成田線沿線駅勢圏の住宅地域で、需要者は地縁のある一次取得者が中心である。住環境 良好な住宅地域であるが、開発から４０年以上経過している熟成した住宅団地で高齢化が進んでおり、相続を契機とし た取引が目立つ。住環境に対して割安感があり、昨今の郊外住宅地への需要回帰も相まって地価は上昇傾向にある。新 築戸建住宅の供給は少ない地域で、土地は１８０㎡程度で６００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替性を有する取引事例を採用し信頼性の高い価格が求められている。当該地域は、中規模戸建住宅の建ち 並ぶ居住の快適性が重視される住宅地域であり、建築協定により共同住宅の建築が規制された地域で、戸建住宅の賃貸 市場も形成されていないことから、賃貸物件を想定する収益還元法の適用を断念した。よって同一需給圏の規範性ある 取引事例から求められた市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は足踏みもみられるが緩やかに回復して いる。市人口は近年微減傾向だったが直近で はほぼ横這い。郊外住宅地への需要回帰より 地価は上昇傾向。 区画整然とした住環境良好な大規模な住宅団 地である。熟成した住宅地域であり、特段の 地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％