令和6年1月10日　提出 我孫子 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   我孫子 -8 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 我孫子市泉１７５９番８ ｢泉３６－２３｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 天王台 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 天王台駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は我孫子市及び隣接市の住宅地域となりＪＲ常磐線「我孫子」駅及び「天王台」駅徒歩圏の住宅地と強い価 格牽連性を有する。需要者の中心はファミリー世帯となり周辺市からの転入者も見られる。生活利便施設は整っており 比較的居住環境の良好な住宅地域であり、需要は底堅く地価は上昇傾向で推移している。土地価格単価としては４５坪 前後で３５万円／坪前後程度、新築戸建総額３、０００万円台半ばの水準と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 敷地面積が共同住宅用地としては狭小であり、市場性のある賃貸住宅の想定ができないため収益還元法の適用を断念し た。同一需給圏内の我孫子市内の住宅地域の取引事例を基に取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも 規範性を有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。代表標準地との均衡を踏まえ取引事例比較法 で求めた比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　我孫子 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [105.0] 100 [149.8] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばい、世帯数は増加傾向。景気 は物価上昇の懸念もあるが全般的には持ち直 している。市内の常磐線沿線住宅地への需要 は安定している。 天王台駅から徒歩圏の住宅地域で生活利便施 設も整っており需要は底固い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％