令和6年1月15日　提出 八千代 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.

鑑定評価額 329,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市上高野字中野１８０７番６ ②地積 　(㎡) 4,842   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 都市計画道路 (70,200) 1:1.5 工場 工場、倉庫等が混在 する内陸型工業地域 西15m市道、北側道 水道、ガス 勝田台 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   160 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 上高野工業団地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 勝田台駅北方 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１６号に程近い内陸型工業地域。当面は現状の利用が維持されると予測する。地価は、景況の回復や周辺地 域での大型物流施設の進出等を背景に、今後も上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八千代市及び周辺市を含む千葉県北西部の工業地域。主な需要者は、製造業等の工場、物流施設を計画 する事業法人等である。近隣地域は、国道１６号に程近い既成の工業団地内に存し、自用の中小規模工場が中心の工業 地域であるが、景況の回復や周辺地域での大規模物流施設の進出等の影響により、地価は上昇基調にある。需要者の業 種や必要とする土地の規模は多様であり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては、市場の実態を反映した取引事例を広範に多数収集し得たため、実証的で規範性の高い比準価格 を得られた。一方、近隣地域は、中小規模の自社工場が中心の工業団地であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元 法は適用しなかった。適用手法は１手法に留まったが規範性の高い試算価格が得られたため、比準価格を標準とし、代 表標準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,800 円／㎡ [109.2] 100 100 [100.0] 100 [ 93.0] [102.0] 100 68,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況の回復、物流需要の好調を背景に、工業 地域全般の需要は堅調であり、特に国道１６ 号周辺の工業地については大幅な地価上昇が 継続している。 国道１６号に程近い既成工業団地。景況の回 復や周辺地域への大型物流施設の進出等によ り、中小規模の工場地についても上昇傾向が 継続している。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％