別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八千代 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八千代 5-6 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　中島　毅   TEL.
鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八千代市大和田字小板橋道１００９番６
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
地区計画等


(100,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中低層の共同住宅や
店舗が見られる駅前
商業地域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 京成大和田

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 京成大和田駅南西方

150m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 京成大和田駅至近の商業地域であるが繁華性は高くなく、地域要因に特段の変動も見受けられない。地価は今後
も概ね横這い傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八千代市及び周辺市の商業地域及び住商混在地域である。京成大和田駅至近の中低層の共同住宅や店舗
が建ち並ぶ商業地域であり一定の需要が存在するが、繁華性は高くなく、上層階までの店舗利用を想定することは困難
であるため収益性は高くない。需要者の中心は飲食・物販店舗等の事業者等であるが、取引自体が少なく需要の中心と
なる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 京成大和田駅至近の商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算さ
れた。自己使用目的が取引の中心になるものと想定され、同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準価格が求めら
れたので、これを標準として、収益価格を関連付けて、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通
り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八千代 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[103.0]		 100
[153.4]		 [100.0]
100		 139,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八千代市の人口は増加傾向が続いている。土
地取引件数は、大規模分譲地の販売時期の影
響による増減がありつつも堅調に推移してい
る。

京成大和田駅南口の区画整理地内の商業地で
あり、地価は安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八千代 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
７６７１
-43		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
b ２４１０６
７６７１
-35		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14m市道、
中間画地
１低専

(60,150)
c ２４１０６
５４０１
-7		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m県道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
d ２４１０６
８４４５
-6		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
146,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
146,010 		 100
[  83.1]
175,704 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
135,253  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
133,264 		 100
[  96.9]
137,527 
138,000 
c (　           ) 
120,582  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,150 		 100
[  82.9]
147,346 
147,000 
d (　           ) 
105,875  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
105,564 		 100
[  73.2]
144,213 
144,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　 +30.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



八千代 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,742,497 
1,886,602 
7,855,895 
6,581,460 
1,274,435 		 （　0.9741）
1,241,427 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     26,413,340 円　　　　（　    100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八千代 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 159.55 Ｓ3 442.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   264 ㎡     14.6 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（１区画）、共同住宅（２区画）、２～３階は共同住宅利用（ワンルームタイプ、２５㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
107.72 
94.7 
102.00 
2,600 
265,200 		 3.0  795,600 
1.0  265,200 

 1～ 1		 居宅
51.83 
100.0 
51.83 
1,924 
99,721 		 1.0  99,721 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
141.60 
90.3 
127.81 
1,976 
252,553 		 1.0  252,553 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
141.60 
90.3 
127.81 
2,028 
259,199 		 1.0  259,199 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
442.75 
92.5 
409.45 

876,673 		 1,407,073 
265,200 
⑨年額支払賃料        876,673 円　×　12ヶ月　＝　      10,520,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     409.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,520,076 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       873,166 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,646,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,407,073 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,903 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          265,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　          82,684 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,742,497 円　　　　（　        36,903 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６７１
４８
　　　　-9003		 2,930  
(   2,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[151.5]		 100
[ 77.0]
2,672 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６７６
７１
　　　　-9013		 2,370  
(   2,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 89.3]		 100
[105.0]
2,689 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八千代 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 479,000 円  　　　　     95,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 315,602 円  　　　       10,520,076　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      814,300 円  　　　　     95,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,800 円  　　　　     95,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,800 円  　　　　     95,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,886,602 円　（　　　　　　         7,146 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     442.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,581,460 円  
（　　　　　        24,930 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,742,497 円      
②総費用 1,886,602 円      
③純収益　①－② 7,855,895 円      
④建物等に帰属する純収益 6,581,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,274,435 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,241,427 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,702 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,413,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八千代 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八千代市大和田字小板橋道１００９番６
 0407005111963-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八千代 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八千代 5-6 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.
鑑定評価額 37,000,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八千代市大和田字小板橋道１００９番６
 ②地積
　(㎡)		 264  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
地区計画等


(100,300)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中低層の共同住宅や
店舗が見られる駅前
商業地域		 北東22m市道 水道、ガス、下水 京成大和田

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       264 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない　 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 京成大和田駅南西方

150m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の共同住宅や店舗が見られる駅前商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく当面は現状を維持するも
のと予測する。繁華性がやや乏しいものの区画整理地内の商業地域で、地価水準は安定している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八千代市及び近隣市の商業地域又は商住混在地域である。需要者は地元事業者のほか自己使用目的の法
人等が中心である。郊外大型店舗の出店に伴い駅前商業地域の集客力が低下する中、駅周辺の店舗・事務所の需要は低
迷しているが、最寄駅への接近性からまとまった規模の宅地には共同住宅等の収益物件に対する一定の需要が認められ
る。取引の中心となる価格帯は画地条件、規模等により大きく異なるため見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の規範性の認められる商業地の取引事例より求めたことから実証的で信頼性は高い。収益価
格は賃貸用不動産について有用性が認められるが、近隣地域では自用目的での取引が中心であり、土地価格に見合う賃
料を得がたいことから収益価格は低位に試算された。本件においては、実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、代表標準地との検討結果を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八千代 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[103.0]		 100
[152.4]		 [100.0]
100		 140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、金融資本市
場の変動、物価上昇、海外景気等により先行
きは不透明感があり、地価への影響が懸念さ
れる。

最寄駅に近い商況のやや劣る商業地域であり
、地域要因に大きな変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八千代 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
７６７１
-43		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(60,200)
b ２４１０６
９２８６
-4		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０６
７１４８
-31		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２４１０６
５４０１
-22		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
146,010  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
146,010 		 100
[ 100.4]
145,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
162,583  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
166,648 		 100
[ 115.2]
144,660 
145,000 
c (　           ) 
187,562  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
189,062 		 100
[ 135.8]
139,221 
139,000 
d (　           ) 
163,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
157,365 		 100
[ 109.3]
143,975 
144,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    143,000 円／㎡]  



八千代 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,460,348 
1,767,101 
7,693,247 
6,512,760 
1,180,487 		 （　0.9741）
1,149,912 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     24,466,213 円　　　　（　     92,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八千代 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 159.55 Ｓ3 442.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
地区計画等
 100 ％   300 ％   300 ％   264 ㎡     14.6 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の店舗付共同住宅で、１階は店舗及び居宅、２・３階は居宅を想定。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
107.72 
94.7 
102.00 
2,580 
263,160 		 3.0  789,480 
1.0  263,160 

 1～ 1		 居宅
51.83 
100.0 
51.83 
1,850 
95,886 		 1.0  95,886 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
141.60 
90.3 
127.81 
1,900 
242,839 		 1.0  242,839 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
141.60 
90.3 
127.81 
1,950 
249,230 		 1.0  249,230 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
442.75 
92.5 
409.45 

851,115 		 1,377,435 
263,160 
⑨年額支払賃料        851,115 円　×　12ヶ月　＝　      10,213,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     409.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,213,380 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       847,711 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,365,669 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,377,435 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,631 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          263,160 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　          82,048 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,460,348 円　　　　（　        35,835 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６７１
４８
　　　　-9003		 2,930  
(   2,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 100
[ 90.0]
2,807 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,631 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,580 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６７６
７１
　　　　-9013		 2,370  
(   2,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,347 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八千代 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 379,200 円  　　　　     94,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 306,401 円  　　　       10,213,380　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      805,800 円  　　　　     94,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,800 円  　　　　     94,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,800 円  　　　　     94,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,767,101 円　（　　　　　　         6,694 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　     442.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0687     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,512,760 円  
（　　　　　        24,670 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,460,348 円      
②総費用 1,767,101 円      
③純収益　①－② 7,693,247 円      
④建物等に帰属する純収益 6,512,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,180,487 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,149,912 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,356 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,466,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八千代 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八千代市大和田字小板橋道１００９番６
 0407005111963-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考