別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八千代 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八千代 5-5 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　新井　善久   TEL.
鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八千代市勝田台北１丁目４４７２番４外
｢勝田台北１－８－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,300)

2:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、共同住宅、駐
車場等が混在する商
業地域		 北16m国道 水道、下水 勝田台

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   140 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       164 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 無電柱化により景観良好。 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 勝田台駅北西方

220m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏かつ国道沿いの商業地域で現状のまま推移すると予測する。無電柱化により屋外看板等の視認性が高く
国道沿いで新規投資も見られる等旺盛な需要が見込まれており、地価は引き続き上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    195,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八千代市を中心に周辺市の商業地域となる。主な需要者は賃貸目的の不動産業者や法人投資家、自己使用
目的の企業となる。二路線利用可と交通利便性が高い最寄り駅から至近で無電柱化で視認性が高まる国道沿いと好立地
条件が整う。同一国道沿いでは大型テナント店新規オープンや共同住宅への新規投資等強含みな需要が見込まれている
。但し、相対的な取引が中心でその価格も一定幅に収斂せず市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内では土地建物一体とした収益目的での取引も一定程度見られる。更地上に最有効使用の建物を想定する収
益還元法は試算過程での想定要素が多く、不確実性を伴うため取引事例比較法との相対的な信頼性が劣る。比準価格は
主要幹線道路沿いの事例を採用し、評価対象と類似する事例を中心に求め実証的で信頼性が高い。市場性を反映した取
引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地からの検討も踏まえ上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八千代 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[103.0]		 100
[110.4]		 [100.0]
100		 194,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 老年人口増加、生産年齢人口増加で総人口は
増加。土地取引件数は昨年並で横ばい。新設
住宅着工戸数は持家が全般的に減少基調。


環境要因の変化から新規投資が活発化してき
ており需要は一段と増加する。



個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八千代 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
８６１１
-533		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西11m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４１０６
７６７１
-2		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西22m市道、
南5m、角地
準住居
高度地区2種
(70,200)
c ２４１０６
９２８６
-413		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
東6m、角地
２住居
高度1種最高20m
(70,200)
d ２４１０６
７６５５
-32		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e ２４１０６
５４０１
-22		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,597  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
188,814 		 100
[  92.0]
205,233 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
205,000 
b (　           ) 
211,716  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
205,465 		 100
[  96.0]
214,026 
214,000 
c (　           ) 
155,520  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
156,261 		 100
[  83.9]
186,247 
186,000 
d (　           ) 
180,556  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
181,459 		 100
[  98.8]
183,663 
184,000 
e (　           ) 
163,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
157,365 		 100
[  94.5]
166,524 
167,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -7.5 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    195,000 円／㎡]  



八千代 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,170,059 
2,408,234 
8,761,825 
7,693,500 
1,068,325 		 （　0.9522）
1,017,259 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     22,114,326 円　　　　（　    135,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八千代 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 131.12 Ｓ4 488.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 90 ％   300 ％   300 ％   164 ㎡     18.0 m x    9.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆフロア貸し店舗、２Ｆ以上フロア貸し事務所 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 共用部を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
131.12 
76.6 
100.43 
3,184 
319,769 		 6.0  1,918,614 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
119.19 
84.8 
101.08 
2,388 
241,379 		 3.0  724,137 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
119.19 
84.8 
101.08 
2,229 
225,307 		 3.0  675,921 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
488.69 
82.6 
403.67 

1,011,762 		 3,994,593 
0 
⑨年額支払賃料      1,011,762 円　×　12ヶ月　＝　      12,141,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     403.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,141,144 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,007,715 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,133,429 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,994,593 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,630 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,170,059 円　　　　（　        68,110 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６７６
７１
　　　　-9006		 1,594  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
3,163 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,184 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６７６
７１
　　　　-9011		 1,839  
(   1,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,284 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八千代 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 460,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 364,234 円  　　　       12,141,144　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      376,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      977,500 円  　　　　    115,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,408,234 円　（　　　　　　        14,684 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 115,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     488.69 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0669     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,693,500 円  
（　　　　　        46,912 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,170,059 円      
②総費用 2,408,234 円      
③純収益　①－② 8,761,825 円      
④建物等に帰属する純収益 7,693,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,068,325 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,017,259 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,114,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     135,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八千代 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八千代市勝田台北一丁目４４７２番４
 0407005010604-0000
2 　八千代市勝田台北一丁目４４７２番７
 0407005010607-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
八千代 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八千代 5-5 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　星野　勇   TEL.
鑑定評価額 31,300,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八千代市勝田台北１丁目４４７２番４外
｢勝田台北１－８－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,300)

2:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗、共同住宅、駐
車場等が混在する商
業地域		 北16m国道 水道、下水 勝田台

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   140 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 勝田台駅北西方

220m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 勝田台駅北口の駅前商業地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況については当面の間は現状維
持と予測する。駅前商業地の供給が少ないことから希少性は認められ、地価については上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東葉高速鉄道及び京成本線沿線を中心とする商業地域である。主たる需要者は、賃貸目的の不動産業者及
び自己使用目的の地元法人事業者等である。八千代市内の商業地の需給動向については、大型店舗への顧客流出により
、駅前商業地の店舗・事務所需要は強くないが、比較的規模の大きい画地についてはマンション需要が認められる。な
お、商業地の取引件数は少ないため、標準的な取引価格水準や取引規模を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は駅前商業地域に存する中層店舗事務所併用地であり、周辺には貸店舗や貸事務所も見られるため収益価格
も試算した。比準価格は八千代市内の商業地域内の事例を採用し、実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は投資採算
性に着目した価格であるが、試算の過程で想定項目も多く、比準価格に比較し説得力が劣ると判断する。したがって、
比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八千代 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[103.0]		 100
[112.2]		 [100.0]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八千代市の人口は増加傾向、高齢化率は概ね
横ばい傾向である。地価については、住宅地
・商業地ともに上昇傾向である。


勝田台駅北口の駅前商業地域であり、地域要
因に変動はない。駅前商業地は希少性が認め
られ、地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八千代 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
９２８６
-12		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,200)
b ２４１０６
７６７１
-2		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西22m市道、
南5m、角地
準住居
高度地区2種
(70,200)
c ２４１０６
９２８６
-4		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
d ２４１０６
５４０１
-22		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,024  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
142,500 		 100
[  77.3]
184,347 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
211,716  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
205,465 		 100
[  96.9]
212,038 
212,000 
c (　           ) 
162,583  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
166,648 		 100
[  83.8]
198,864 
199,000 
d (　           ) 
163,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
157,365 		 100
[  84.8]
185,572 
186,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.1 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    194,000 円／㎡]  



八千代 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,802,027 
2,205,323 
8,596,704 
7,480,000 
1,116,704 		 （　0.9497）
1,060,534 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     23,055,087 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八千代 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 131.12 Ｓ4 488.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 90 ％   300 ％   300 ％   164 ㎡     18.0 m x    9.2 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建の店舗付事務所で、１階は店舗（フロア貸し）、２～４階は事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  82.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
131.12 
76.6 
100.43 
3,200 
321,376 		 6.0  1,928,256 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
119.19 
84.8 
101.08 
2,200 
222,376 		 3.0  667,128 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
119.19 
84.8 
101.08 
2,150 
217,322 		 3.0  651,966 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
119.19 
84.8 
101.08 
2,150 
217,322 		 3.0  651,966 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
488.69 
82.6 
403.67 

978,396 		 3,899,316 
0 
⑨年額支払賃料        978,396 円　×　12ヶ月　＝　      11,740,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     403.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,740,752 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       974,482 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,766,270 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,899,316 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,757 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,802,027 円　　　　（　        65,866 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６９２
８６
　　　　-9007		 1,558  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]
3,043 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,216 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６７６
７１
　　　　-9013		 2,370  
(   2,301) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,963 
c ２４１０６５４
０１
　　　　-9009		 3,944  
(   3,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
3,521 
八千代 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 440,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 352,223 円  　　　       11,740,752　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      258,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      935,000 円  　　　　    110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,205,323 円　（　　　　　　        13,447 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     488.69 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0680     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,480,000 円  
（　　　　　        45,610 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,802,027 円      
②総費用 2,205,323 円      
③純収益　①－② 8,596,704 円      
④建物等に帰属する純収益 7,480,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,116,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,060,534 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,467 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,055,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八千代 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八千代市勝田台北一丁目４４７２番４
 0407005010604-0000
2 　八千代市勝田台北一丁目４４７２番７
 0407005010607-0000
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備考