別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八千代 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八千代 5-4 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　中島　毅   TEL.
鑑定評価額 55,900,000 円  １㎡当たりの価格 339,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八千代市緑が丘１丁目２番２２外
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ7		 店舗兼共同住宅が多
い駅前の商業地域
 東28m市道 水道、ガス、下水 八千代緑が丘

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ市道 交通

施設		 八千代緑が丘駅北方

180m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 八千代緑が丘駅前の商業地域であり、需要に対し供給が限定的なため、地価は今後も上昇傾向で推移するものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    286,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、八千代市及び周辺市の駅周辺の繁華性の高い商業地域である。大型店舗、高層マンション、ホテル等が
集積する八千代緑が丘駅前の商業地域であり、駅勢圏の人口も増加傾向にあるため、事業者の投資意欲は旺盛である。
需要者の中心は飲食・物販店舗等の事業者等であるが、取引自体が少なく需要の中心となる価格帯を見出すことは困難
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前の商業地であり、自己使用の店舗等の敷地としての利用目的が取引の中心になるものと想定される。同一需給圏内
の取引事例から規範性のある比準価格が求められたので、これを標準として、収益価格を関連付けて、代表標準地価格
から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八千代 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 63.1]		 [100.0]
100		 339,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八千代市の人口は増加傾向が続いている。土
地取引件数は、大規模分譲地の販売時期の影
響による増減がありつつも堅調に推移してい
る。

希少性のある八千代緑が丘駅前の商業地であ
り、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八千代 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
７６７１
-2		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西22m市道、
南5m、角地
準住居
高度地区2種
(70,200)
b ２４１０６
９２８６
-1		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４１０６
７６５５
-22		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
d ２４１０６
７６７１
-17		 四街道市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西（駅前広場
）市道、
東3.5m、
北1.8m、
三方路
近商

(90,200)
e ２４１０６
８６１１
-538		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西15m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,716  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
205,465 		 100
[  62.7]
327,695 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
328,000 
b (　           ) 
235,394  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
241,985 		 100
[  68.4]
353,779 
354,000 
c (　           ) 
242,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
243,243 		 100
[  70.7]
344,050 
344,000 
d (　           ) 
197,824  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[  97.6]		 100
[ 105.9]
196,947 		 100
[  72.0]
273,538 
274,000 
e (　           ) 
514,317  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
587,864 		 100
[ 166.3]
353,496 
353,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    345,000 円／㎡]  



八千代 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,556,365 
3,273,326 
13,283,039 
11,054,400 
2,228,639 		 （　0.9538）
2,125,676 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     47,237,244 円　　　　（　    286,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八千代 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 105.99 ＲＣ7 710.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   165 ㎡     11.4 m x   15.4 m  前面道路：市道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗利用（フロア貸）、２～７階は共同住宅利用（１Ｋ、２５㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  71.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
105.99 
52.9 
56.11 
3,750 
210,413 		 3.0  631,239 
1.0  210,413 

 2～ 3		 居宅
100.68 
74.7 
75.24 
2,775 
208,791 		 1.0  208,791 
0.0  0 

 4～ 5		 居宅
100.68 
74.7 
75.24 
2,850 
214,434 		 1.0  214,434 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
100.68 
74.7 
75.24 
2,925 
220,077 		 1.0  220,077 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
710.07 
71.5 
507.55 

1,497,017 		 1,917,843 
210,413 
⑨年額支払賃料      1,497,017 円　×　12ヶ月　＝　      17,964,204 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     507.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,964,204 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,491,029 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,473,175 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,917,843 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,587 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          210,413 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　          65,603 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,556,365 円　　　　（　       100,342 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６５４
０１
　　　　-9008		 4,378  
(   4,247) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[111.9]		 100
[105.0]
3,922 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,866 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６７１
４８
　　　　-9003		 2,930  
(   2,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[106.1]		 100
[ 77.0]
3,815 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八千代 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 840,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 538,926 円  　　　       17,964,204　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,428,000 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,273,326 円　（　　　　　　        19,838 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     710.07 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,054,400 円  
（　　　　　        66,996 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,556,365 円      
②総費用 3,273,326 円      
③純収益　①－② 13,283,039 円      
④建物等に帰属する純収益 11,054,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,228,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,125,676 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,883 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,237,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     286,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八千代 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八千代市緑が丘一丁目２番２２
 0407005057455-0000
2 　八千代市緑が丘一丁目２番２３
 0407005057456-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
八千代 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八千代 5-4 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.
鑑定評価額 56,100,000 円  １㎡当たりの価格 340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八千代市緑が丘１丁目２番２２外
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ7		 店舗兼共同住宅が多
い駅前の商業地域
 東28m市道 水道、ガス、下水 八千代緑が丘

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ市道 交通

施設		 八千代緑が丘駅北方

180m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域で地域要因に特別な変動要因がないことから現状のまま推移するものと予測する。供給は少なく需
要が多いので地価は上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は八千代市及び周辺市の駅前商業地域及び住商混在地域である。主な需要者は自己使用の事業者、法人投資
家、賃貸目的の不動産業者等である。周囲は、マンション、ホテル、大型商業施設が立ち並んでいる。背後の緑ヶ丘の
住宅地は八千代市内において需要が高く供給も多いが、商業地は土地取引が殆ど見られない。商業地は相対取引が多く
取引規模、価格帯も様々で中心となる価格を見出す事は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地域から評価対象地と類似する事例に補修正を施し再吟味し実証的で信頼性が高い。他
方収益価格は投資採算性に着目して求められた価格で理論的であるが設計概要・賃料・工事費用等に想定要素が含まれ
比準価格に較べてやや精度が劣る。従って比準価格を重視し収益価格を参考に代表標準地、前年価格水準、市場の需給
動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　八千代 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    212,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[103.0]		 100
[ 62.6]		 [100.0]
100		 341,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 八千代市の人口・世帯数は平成２４年以降高
い増加率で推移している。高齢化率も上昇し
ているが県全体から見るとかなり低い。


背後の住宅地域の人口増加により商業繁華性
が増し地価の上昇傾向が継続。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八千代 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０６
５４０１
-8		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
b ２４１０６
７６７１
-2		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西22m市道、
南5m、角地
準住居
高度地区2種
(70,200)
c ２４１０６
５４０１
-457		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
d ２４１０６
９２８６
-4		 八千代市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
243,852  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
238,644 		 100
[  67.1]
355,654 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
356,000 
b (　           ) 
211,716  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
205,465 		 100
[  61.2]
335,727 
336,000 
c (　           ) 
192,136  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
195,750 		 100
[  57.3]
341,623 
342,000 
d (　           ) 
162,583  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
166,648 		 100
[  53.3]
312,660 
313,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    345,000 円／㎡]  



八千代 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,897,764 
2,916,258 
12,981,506 
11,054,400 
1,927,106 		 （　0.9538）
1,838,074 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     40,846,089 円　　　　（　    248,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八千代 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅 105.99 ＲＣ7 710.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   165 ㎡     11.4 m x   15.4 m  前面道路：市道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗（フロアー貸し）、２～７Ｆは１Ｋタイプ（約２５㎡）１２戸を想定。 ⑦有効率　  71.5 ％
の理由		 共用部分を考慮して。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.99 
52.9 
56.11 
3,650 
204,802 		 3.0  614,406 
1.0  204,802 

 2～ 3		 居宅
100.68 
74.7 
75.24 
2,650 
199,386 		 1.0  199,386 
0.0  0 

 4～ 5		 居宅
100.68 
74.7 
75.24 
2,730 
205,405 		 1.0  205,405 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
100.68 
74.7 
75.24 
2,811 
211,500 		 1.0  211,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
710.07 
71.5 
507.55 

1,437,384 		 1,846,988 
204,802 
⑨年額支払賃料      1,437,384 円　×　12ヶ月　＝　      17,248,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     507.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,248,608 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,431,634 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,816,974 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,846,988 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,937 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          204,802 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　          63,853 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,897,764 円　　　　（　        96,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６５４
０１
　　　　-9009		 3,944  
(   3,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,884 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,763 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６７６
７１
　　　　-9006		 1,594  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
2,695 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八千代 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 504,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 517,458 円  　　　       17,248,608　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,428,000 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,916,258 円　（　　　　　　        17,674 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     710.07 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,054,400 円  
（　　　　　        66,996 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,897,764 円      
②総費用 2,916,258 円      
③純収益　①－② 12,981,506 円      
④建物等に帰属する純収益 11,054,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,927,106 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,838,074 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,140 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,846,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     248,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八千代 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八千代市緑が丘一丁目２番２２
 0407005057455-0000
2 　八千代市緑が丘一丁目２番２３
 0407005057456-0000
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備考