令和6年1月15日　提出 八千代 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -30 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　邦幸   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市八千代台北１７丁目１８２３番４ ｢八千代台北１７－８－９｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 八千代台 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 八千代台駅北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。最寄駅徒歩圏外の住宅地域では あるが２駅利用可能なため一定の需要が認められ地価は微増傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市及び京成本線、東葉高速鉄道沿線の周辺市の戸建住宅地域である。需要者の中心は一次取得者、 買い替え取得者が中心で圏外からの流入も認められる。八千代台、京成大和田の２駅の利用が可能であり一定の需要が 認められる。土地は標準的画地規模で１３００万円程度であるが、新築住宅で総額３０００万円前半程度の物件が主流 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とした小中規模の住宅地域であり特殊事情による戸建貸家も存在する可能性もあるがその地 域的特性から判断して収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的で 取引され近隣の取引価格を指標に価格が決定されるのが常である。拠って比準価格を採用し、代表標準地、前年価格水 準、市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.0] 100 [156.8] [102.0] 100 86,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八千代市の人口・世帯数は平成２４年以降高 い増加率で推移している。高齢化率も上昇し ているが県全体から見るとかなり低い。 最寄駅徒歩圏外ではあるが２駅利用可能なた め一定の需要が認められる。地価は微増傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％