鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
八千代 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八千代 -16

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　寺田　由希子

TEL.

鑑定評価額

28,700,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八千代市八千代台南２丁目２５番４２｢八千代台南２－１６－７｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南東5m市道	水道、ガス、下水	八千代台 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.8 ｍ、奥行　約　　 14.2 ｍ、規模　　 208 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない　

街

路

基準方位北　　　５
ｍ市道

交通

施設

八千代台駅南方

880m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した既成住宅地域であり、地域要因の変動は認められず、今後も当面は現状を維持すると予測する。区画整
然とした良好な居住環境の住宅地域であり、地価水準は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね八千代市内及び近隣市の京成本線及び東葉高速鉄道線沿線の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内
の一次取得者であり、圏外からの流入も見られる。良好な居住環境の熟成した住宅地で、堅調な需要が認められる。取
引の中心となる価格帯は、土地は２００～２２０㎡程度で２，８００万円～３，０００万円程度、周辺の新築戸建住宅
は敷地規模を細分化して売り出されており３，０００万円台半ば～４，０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、自己使用目的の戸建住宅を中心とした地域に存し、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引
事例を収集し得た。一方、標準地周辺には共同住宅も散見されるため、収益価格を試算したが、市場では自用目的での
取引が多く、収益目的での投資は限定的であるため、収益価格は低位に試算された。本件では規範性の高い比準価格を
採用し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　八千代 -15                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    136,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は増加傾向にあり、土地取引件数
は概ね安定的に推移している。住宅地の市況
は立地条件、居住環境による差異があるが、
概ね堅調である。

熟成した既成住宅地域であり、地域要因に変
動はない。良好な居住環境から堅調な需要が
見られ、地価は上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

八千代 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０６７１４８ -29	八千代市		建付地	（　）	長方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２４１０６７１４８ -11	八千代市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	２４１０６７１４８ -8	八千代市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		２住居高度地区1種 (60,160)
d	２４１０６７１４８ -54	八千代市		建付地	（　）	長方形	北西4m私道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２４１０６７１４８ -52	八千代市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 146,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	143,933	100 [ 107.0]	134,517	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 152,468	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	148,363	100 [ 114.5]	129,575		135,000
c	(　 ) 129,690	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	128,927	100 [ 98.9]	130,361		136,000
d	(　 ) 126,080	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	125,456	100 [ 94.1]	133,322		139,000
e	(　 ) 135,988	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	135,988	100 [ 99.9]	136,124		142,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

八千代 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,066,833	679,937	3,386,896	2,648,640	738,256	（　0.9696） 715,813	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,912,771 円　　　　（　 71,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.10	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	208 ㎡	14.8 m x 14.2 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

長屋式共同住宅　全６戸（２階：３３．４㎡×３戸　１階：３１．４㎡×３戸）

⑦有効率　 97.1 ％
の理由

２階住戸の出入口が１階部分にあるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	94.2	94.20	1,850	174,270	1.0	174,270
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,950	195,000	1.0	195,000
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	97.1	194.20		369,270		369,270
								0

⑨年額支払賃料	369,270 円　×　12ヶ月　＝　 4,431,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 194.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,431,240 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 367,793 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,063,447 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	369,270 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,066,833 円　　　　（　 19,552 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０６７６７１　　　　-9001	2,093 ( 2,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	2,076	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,852 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０６７１４８　　　　-9006	1,400 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	1,701
c	２４１０６７１４８　　　　-9005	1,452 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	1,677

八千代 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,800 円	35,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	132,937 円	4,431,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 302,600 円	35,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 679,937 円　（　　　　　　 3,269 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,648,640 円（　　　　　 12,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,066,833 円
②総費用	679,937 円
③純収益　①－②	3,386,896 円
④建物等に帰属する純収益	2,648,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	738,256 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	715,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,441 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,912,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

八千代 -16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	八千代市八千代台南二丁目２５番４２	0407005089348-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
八千代 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八千代 -16

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　玉谷　昌弘

TEL.

鑑定評価額

28,700,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八千代市八千代台南２丁目２５番４２｢八千代台南２－１６－７｣				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南東5m市道	水道、ガス、下水	八千代台 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
ｍ市道

交通

施設

八千代台駅南方

880m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。八千代台駅徒
歩圏の区画整然とした住宅地域で、需給は安定しており、地価は上昇傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八千代市及び近隣市の東葉高速鉄道又は京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は八千代市及び
その近隣市に居住する一次取得者が大半を占める。八千代台駅徒歩圏の利便性に優れた住宅地域のため、需要は強く、
土地価格で３０００万円前後、新築の戸建は、敷地を細分化して３５００～４０００万円程度の物件が需要の中心とな
っている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。一方、地域内は戸建住宅の多い住
宅地域であり、収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心であるため、求められた収益価格は規
範性が劣ると云わざるを得ない。よって、比準価格を採用して、収益価格は参考にとどめ、上記の通り鑑定評価額を決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

八千代市の人口は、生産年齢人口は増加し、
老年人口は増加傾向にあるものの県平均を下
回っている。建築着工戸数は、やや減少傾向
にある。

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地
域であり、地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

八千代 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０６７１４８ -54	八千代市		建付地	（　）	長方形	北西4m私道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２４１０６７１４８ -29	八千代市		建付地	（　）	長方形	北東4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２４１０６７１４８ -24	八千代市		更地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２４１０６７１４８ -12	八千代市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、南東4m、角地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,080	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	125,456	100 [ 94.1]	133,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	139,000
b	(　 ) 146,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	143,933	100 [ 107.0]	134,517		140,000
c	(　 ) 156,044	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	151,243	100 [ 112.5]	134,438		140,000
d	(　 ) 120,915	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	112,869	100 [ 90.3]	124,993		130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

八千代 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,122,141	679,445	3,442,696	2,633,760	808,936	（　0.9696） 784,344	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,340,500 円　　　　（　 78,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八千代 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.10	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	208 ㎡	14.8 m x 14.2 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｒ（約３３㎡×３戸、約３１㎡×３戸）の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 97.1 ％
の理由

内階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	94.2	94.20	1,898	178,792	1.0	178,792
							0.0	0
2～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,955	195,500	1.0	195,500
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	97.1	194.20		374,292		374,292
								0

⑨年額支払賃料	374,292 円　×　12ヶ月　＝　 4,491,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 194.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,491,504 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 372,795 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,118,709 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	374,292 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,432 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,122,141 円　　　　（　 19,818 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１０６７１４８　　　　-9006	1,400 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	1,961	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,898 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１０６７１４８　　　　-9005	1,452 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	1,846
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八千代 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,200 円	35,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	134,745 円	4,491,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,900 円	35,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 679,445 円　（　　　　　　 3,267 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,633,760 円（　　　　　 12,662 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,122,141 円
②総費用	679,445 円
③純収益　①－②	3,442,696 円
④建物等に帰属する純収益	2,633,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	808,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	784,344 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,771 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,340,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

八千代 -16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	八千代市八千代台南二丁目２５番４２	0407005089348-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考