令和6年1月15日　提出 八千代 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -13 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　学   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市村上南４丁目５番３ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理による新興 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 村上 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    65 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 村上駅南方 460m 法令 規制 １低専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 村上駅徒歩圏内に立地し一定の需要を有していて周辺では大規模マンションの建設も進捗しつつあって地価は上 昇傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市内、京成本線沿線を中心とし隣接市をも含んでやや広域的圏域である。利便性、居住環境の良好 な住環境を志向する需要は堅調であってやや高値での取引も散見される住宅地域である。土地については約１７０㎡前 後にて２，０００万円台前半、新築戸建住宅については４，０００万円台前半までが不動産取引の中心となる地域であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅地域であって投資採算性を満たすような収益性の期待できる賃貸住宅経営は困難で収益目的より も自己居住用目的の取引が中心である。したがって収益還元法は適用せず代表標準地との検討を踏まえたうえで実証的 な比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八千代 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.0] 100 [ 96.5] [100.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融資本市場の変動、ウクライナ情勢、物価 上昇等で不透明な状況が地価へ与える影響が 懸念される状況である。 地域要因に関して周辺で大規模マンションの 建設も進捗しつつあって当該地域の需要はや や良好で地価動向は上昇傾向にて推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％