別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
流山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
流山 5-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.
鑑定評価額 40,400,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 流山市流山２丁目２９７番２外
 ②地積
　(㎡)		 299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西15m県道 水道、ガス、下水 流山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 流山駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性及び集客力のやや劣る路線商業地域で、地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状を維持すると予測
する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は流山市及び松戸市等の周辺市に所在する路線商業地域及び近隣商業地域の圏域である。典型的な需要者は
、中小規模の物件は地縁のある地元事業者等で、まとまった土地は県内外の中堅・大手事業者が中心である。流山市内
の既存の路線商業地域及び近隣商業地域は大型ＳＣ等に顧客が流れ、やや衰退傾向が見られる。商業地の取引が少なく
、中心価格帯を把握するのは困難であるが、対象標準地周辺では１２０～１５０千円／㎡程度で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既存路線商業地に所在しており、本来であれば収益価格を中心とすべきであるが、商業集積度が低く不動産賃貸を前提
とする取引が少ないことから、やや低位に試算された。一方、比準価格は類似性を有する事例を多数収集のうえ適用し
たことから、市場性を反映し適切に試算された。なお、既成市街地の宅地であり原価法の適用は見送った。よって、比
準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　流山 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    163,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[136.8]		 [100.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの経済活動の正常化が進むこと
で景気は緩やかな回復が続くことが見込まれ
る。過度なインフレには留意する必要ある。


県道沿いの路線商業地域である。周辺の土地
利用に大きな変化はない。



個別的要因に特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.1
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　 -16.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 流山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
５４９２
-32		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
b ２４１０４
７８２９
-1422		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m県道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４１０４
６１２３
-2081		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東21m国道、
南6m、角地
準住居
高度地区1種
(70,200)
d ２４１０４
７１５０
-1209		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ２４１０４
５４９２
-38		 流山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東13m市道、
南西4m、
二方路
近商
高度3種最高20m
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
186,374  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
183,148 		 100
[ 134.1]
136,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
116,358  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,056 		 100
[ 130.3]
89,836 
89,800 
c (　           ) 
159,703  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
158,152 		 100
[ 114.7]
137,883 
138,000 
d (　           ) 
87,044  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
87,653 		 100
[  72.4]
121,068 
121,000 
e (　           ) 
140,796  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
138,495 		 100
[  96.7]
143,221 
143,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -4.6 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　 -12.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.9 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



流山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,197,269 
4,768,976 
19,428,293 
17,607,600 
1,820,693 		 （　0.9522）
1,733,664 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     36,886,468 円　　　　（　    123,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
流山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 203.82 ＲＣ7 1,214.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度3種最高20m
 90 ％   400 ％   400 ％   299 ㎡     14.8 m x   20.1 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～７階：共同住宅　計１８戸（２ＤＫ） ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 エントランス、ＥＶホール等を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.80 
70.2 
136.80 
3,354 
458,827 		 6.0  2,752,962 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
170.00 
83.8 
142.42 
1,973 
280,995 		 1.0  280,995 
0.0  0 

 4～ 5		 居宅
170.00 
83.8 
142.42 
2,032 
289,397 		 1.0  289,397 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
170.00 
83.8 
142.42 
2,091 
297,800 		 1.0  297,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,214.80 
81.6 
991.32 

2,195,211 		 4,489,346 
0 
⑨年額支払賃料      2,195,211 円　×　12ヶ月　＝　      26,342,532 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     991.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,342,532 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,186,430 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,156,102 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,489,346 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,167 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,197,269 円　　　　（　        80,927 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-128		 1,953  
(   1,952) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.9]		 100
[ 99.0]
2,151 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,975 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,973 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第４
　　　　-126		 1,515  
(   1,514) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 93.1]		 100
[100.0]
1,808 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
流山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,072,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 790,276 円  　　　       26,342,532　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,278,000 円  　　　　    268,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,768,976 円　（　　　　　　        15,950 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 268,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 214,000 円／㎡　×　   1,214.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,607,600 円  
（　　　　　        58,888 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,197,269 円      
②総費用 4,768,976 円      
③純収益　①－② 19,428,293 円      
④建物等に帰属する純収益 17,607,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,820,693 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,733,664 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,798 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,886,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     123,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 流山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　流山市流山二丁目２９７番２
 0402005057935-0000
2 　流山市流山二丁目２９８番
 0402005057936-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
流山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
流山 5-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健一   TEL.
鑑定評価額 40,400,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 流山市流山２丁目２９７番２外
 ②地積
　(㎡)		 299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西15m県道 水道、ガス、下水 流山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 流山駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 特筆すべき変動要因は見当たらない。幹線道路沿いに旧来からの店舗、金融機関等が見られる路線商業地域で、
今後とも現利用状況を維持するものと予測。土地利用は安定的で今後の地価は上昇傾向にて推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は流山市及び周辺市における路線商業地域又は商住混在地域。需要者は自ら事業を行う地元中小資本が典型
的であるが、土地がまとまった場合には有名小売り又は飲食店舗、マンション分譲業者も想定される。流山駅近くの県
道沿いに位置する旧来からの商業地で、集客力に富む店舗等はなく、地価は微増に留まる。商業利用目的での取引事例
は相対的に少ないが、背後住宅地とのバランス等を考慮すると取引価格帯は㎡当たり１０万円台半ばと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗兼住宅、共同住宅等が見られる旧来型の商業地域であり、実際の市場で生起した複数の取引事例に直
接的に比準して求められた比準価格は充分な説得力を有する。一方、収益価格は将来純収益の現価の総和を求めたもの
で不動産の経済価値の本質を形成する理論的な価格であるが、還元利回り等想定事項を包含している。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　流山 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    163,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[136.8]		 [100.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    133,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 流山市内の商業地は一般的要因から全般的に
上昇基調を継続しており、駅接近条件や商業
繁華性等に優る地域にあっては大きな上昇率
となっている。

特筆すべき変動要因は見当たらない。店舗種
別等に特段の変化はないものの、駅近、県道
沿いの路線商業地域に位置し、地価は上昇基
調にある。

特筆すべき個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.1
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　 -16.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 流山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０４
７１５０
-1203		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北7.5m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高12m
(60,200)
b ２４１０４
６７６２
-1737		 流山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
北6m、角地
１住居
高度地区2種12m
(70,200)
c ２４１０４
６１２３
-2039		 流山市

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種15m
地区計画等
(60,200)
d ２４１０４
４８５４
-1815		 流山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m県道、
東2m、二方路
近商
高度3種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
127,563 		 100
[  90.8]
140,488 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
131,961  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
130,311 		 100
[  81.2]
160,482 
160,000 
c (　           ) 
103,093  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
99,624 		 100
[  76.9]
129,550 
130,000 
d (　           ) 
133,176  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
132,131 		 100
[  89.0]
148,462 
148,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -7.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



流山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,309,946 
5,042,029 
19,267,917 
17,607,600 
1,660,317 		 （　0.9522）
1,580,954 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     33,637,319 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
流山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅 203.82 ＲＣ7 1,214.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度3種最高20m
 90 ％   400 ％   400 ％   299 ㎡     14.8 m x   20.1 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の賃貸状況を踏まえ、ＲＣ造７階建、１階店舗、２階以上居宅２ＤＫ１８戸を想定した。 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.80 
70.2 
136.80 
3,500 
478,800 		 6.0  2,872,800 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
170.00 
83.8 
142.42 
1,952 
278,004 		 1.0  278,004 
0.0  0 

 3～ 5		 居宅
170.00 
83.8 
142.42 
2,011 
286,407 		 1.0  286,407 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
170.00 
83.8 
142.42 
2,069 
294,667 		 1.0  294,667 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,214.80 
81.6 
991.32 

2,205,359 		 4,599,359 
0 
⑨年額支払賃料      2,205,359 円　×　12ヶ月　＝　      26,464,308 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     991.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,464,308 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,196,538 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,267,770 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,599,359 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,176 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,309,946 円　　　　（　        81,304 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 千葉第４
　　　　-719		 1,965  
(   1,881) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,183 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,954 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,952 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 千葉第４
　　　　-716		 1,942  
(   1,884) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[121.0]		 100
[ 98.0]
1,724 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
流山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,340,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 793,929 円  　　　       26,464,308　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,278,000 円  　　　　    268,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       268,000 円  　　　　    268,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,042,029 円　（　　　　　　        16,863 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 268,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,214.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0657     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,607,600 円  
（　　　　　        58,888 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,309,946 円      
②総費用 5,042,029 円      
③純収益　①－② 19,267,917 円      
④建物等に帰属する純収益 17,607,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,660,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,580,954 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,637,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 流山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　流山市流山二丁目２９７番２
 0402005057935-0000
2 　流山市流山二丁目２９８番
 0402005057936-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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50 　
備考