別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出 流山 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 3-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　貴俊   TEL.

鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 流山市西初石２丁目９２４番１ ②地積(㎡) 2,690  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高12m 1:1.5 山林 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北西5.8m市道 水道、ガス、下水 初石 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   80 ｍ、西   20 ｍ、南   50 ｍ、北  100 ｍ ②標準的使用 山林（宅地見込地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   75.0 ｍ、規模　　      3,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ５．８ｍ市道 交通 施設 初石駅北西方 840m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高12m ⑤地域要因の 　将来予測 周辺で戸建住宅分譲地としての開発が進む宅地見込地地域である。熟成度の上昇に伴い周辺の未利用地について も、順次宅地開発が行われるものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅分譲用地（宅地見込地） (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     52,200 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     51,200 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は流山及び隣接市域に所在する、市街化区域内の熟成過程にある住宅地域である。需要者の中心はディベロ ッパー、地元不動産業者等である。駅徒歩圏内の纏まった規模での供給は限定的であり、造成後に一定の販売価格が見 込める好条件の土地については、需要は安定的に推移している。土地は標準地と同規模で概ね１億３千万円～１億５千 万円程度、開発後における１４０㎡程度の分譲地は１６００万円程度が市場での中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する代替競争関係にある取引事例を採用し、各要因の比較を行って得た結果であり、 現実の市場を反映した妥当性のある価格である。控除法を適用した控除後の価格は、宅地造成を想定し販売価格から費 用を控除した価格であるが、販売価格、スケジュール等想定条件が含まれている。したがって、比準価格を重視し、控 除法を適用した控除後の価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     49,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +5.1 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得が改善傾向にあり、景気は緩やかな回復 が見込まれるが、物価上昇に伴う消費動向や、円安 の影響等に注視する必要がある。 開発が進む宅地見込地地域であり、宅地需要の高ま りを反映して熟成度は上昇している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他