令和6年1月15日　提出 流山 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -22 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　大村　進   TEL.

鑑定評価額 31,600,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市おおたかの森南１丁目１８７番３７ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 地区計画等 (60,120) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 戸建住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 流山おおたかの森 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       147 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 流山おおたかの森駅南 東方 730m 法令 規制 １低専 (60,120) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＴＸ線沿線に存する住宅地域。需要者は都心に通勤する流山市又は隣接・近接市に居住する３０代～４０ 代前半の一次取得者層が中心。当エリアは都心へのアクセス、最寄駅への接近性、住環境が良好であり、周辺に利便施 設も多くあることから、住宅地としての人気は高い。土地は４，０００万円～６，０００万円位まで、新築戸建住宅は ５，０００万円～７，０００万円位までの物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限 定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格から検 討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [116.2] 100 100 [103.0] 100 [ 78.3] [104.0] 100 213,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、世界的な金 融引締めの影響や中国経済の先行き懸念、物 価上昇、中東地域をめぐる情勢などに注意す る必要がある。 地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因 の変動は認められない。 個別的要因の変化はない。また個別的要因修 正率を変動させる市場性の変化も認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.7 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.8 ％  ％