令和6年1月15日　提出 流山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -6 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増田　優子   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 51,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市上貝塚字稲荷内５７番２ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が見られる畑の多い 住宅地域 西4m市道 水道 初石 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 初石駅西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅とが混在し、農地も多くみられる市街化調整区域内の住宅地域である。今後とも開発等は見 込まれないため、当面の間、現在の住環境が持続し、地価も横ばい傾向と思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、流山市及び近隣市内の市街化調整区域内の住宅地域一帯である。需要者の中心は市内及びその近隣市居 住者で、何らかの地縁を有する関係者が大半を占める。比較的利便性のよい地域もあり、戸建住宅地として需要の見込 める地域も認められるが、開発が見込まれない地域が主で、地価水準は横ばい傾向が持続している。画地規模により総 額が異なるので、市場の中心価格帯は見出し難いが、土地で１７万円／坪前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は市街化調整区域内の住宅地で、自用目的の取引が主の地域である。比準価格の査定においては、流山市及び近 隣市内の市街化調整区域内宅地より信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、投資目的で宅地を購入するという動きは ほとんど見られない地域であり、合理的な賃貸市場が形成されていない。従って、収益価格は試算せず、比準価格をも って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模な宅地供給はなく、新築建売住宅の総 額は上昇。駅徒歩圏内の住宅地の地価の上昇 率が拡大し、需要は徒歩圏外に波及している 。 地域要因に特段の変動はない。周辺の調整区 域内で大型物流倉庫や公共施設等の建設が継 続し、比較的需要の見込める地域。地価は横 ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％