令和6年1月15日　提出 流山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市西平井字谷新田４７６番４ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高12m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 平和台 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 平和台駅南東方 200m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が連担する既存の住宅地であり、南東方の区画整理地との一体的な熟成を受けて、底堅い宅地 需要が認められることから、今後も地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、流山市内の流鉄流山線及びＴＸ線沿線に所在する低層住宅を中心とする住宅地域の存する圏域である。 需要者の中心は、流山市内及び隣接市等からの転入者で、３０～４０才代の一次取得層が中心である。標準地周辺は、 ＴＸ関連の区画整理地の需給ひっ迫の受け皿としての需要により地価は上昇傾向で推移している。市場での中心的価格 帯としては、土地１５０㎡前後で、２，５００万円前後、新築の戸建では、４，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己使用目的での取引が中心であり、当該地域の市場実態を反映した実証的価格である比準価格の規範性 が高いと判断した。なお、既成市街地の宅地であることから原価法の適用は見送った。また、収益目的を前提とした土 地取引は極めて少なく、収益性が当該地域の取引価格への意思決定に与える影響は軽微であることから収益還元法の適 用は断念した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    142,000 円／㎡ [116.2] 100 100 [103.0] 100 [103.0] [105.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの経済活動の正常化が進むこと で景気は緩やかな回復が続くことが見込まれ る。過度なインフレには留意する必要ある。 流鉄流山線駅勢圏に所在する低層戸建住宅を 中心とする地域である。古くからの住宅地で あり、地域要因に影響を与える特段の変動要 因はない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.3 ％  ％