別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出 市原 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 13-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣   TEL.

鑑定評価額 1,710,000 円  １㎡当たりの価格 820  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  8.7 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 中 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 市原市勝間字関山６５６番４ ②地積(㎡) 2,082  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 山林（雑木林） 県道背後の農地に近接 した雑木の多い地域 北西3m未舗装道路 上総三又 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  150 ｍ、西　    0 ｍ、南　  150 ｍ、北　  300 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     2,082 ㎡程度、形状　　ほぼ長方形、方位・傾斜度(　南東　)向　25 ° ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ３ｍ未舗装道路 交通 施設 上総三又駅東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 北西方の県道沿いに位置する農地では太陽光発電施設地への転用も見られるが、近隣地域内の林地に特段の変動 はなく、当面は現状を維持すると予測する。林地需要は依然として少なく、地価は引き続き弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 雑木林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　         820 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、市原市及び周辺市町の市街地近郊の林地地域である。需要者は主に当該地域に地縁を有する地元関係者 の個人である。市内の林地は、資産保有目的の取引や親族間売買等が中心であり、法人による太陽光発電施設地への転 用も見受けられるが、街路条件等の良好な地域が選好される傾向にある。標準地周辺は開発目的の需要も少なく、地価 は弱含みで推移している。林地の取引は個別性が強く、一定の水準に収束し難いため中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は、現状の利用が最有効使用と考えられるので、控除方式は適用しなかった。また、林業収益が期待できる地域 柄ではないことから、収益還元法は適用しなかった。一方で、同一需給圏内の類似地域に存し、規範性を有する取引事 例を多数収集し、適切な要因比較を行って、比準価格を求めることができた。本件では市場の実態を反映する比準価格 を採用し、市場の需給の動向等に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　        825 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.6 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の高齢化に伴う労働力人口の減少が進行してお り、林業経営を取り巻く環境は厳しい。また、郊外 の開発需要も少なく、林地需要は低迷している。 県道背後の雑木林地地域であり、土地利用の状況に 変化はない。需要が少なく、地価は引き続き弱含み 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他