別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市原 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市原 5-8 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　ゆり   TEL.
鑑定評価額 216,000,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 85,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市原市更級１丁目８番１１外
 ②地積
　(㎡)		 1,849  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ3		 低層店舗、店舗兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北東36m市道、南東側道 水道、ガス、下水 五井

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   230 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.3 ｍ、奥行　約　　  53.6 ｍ、規模　　     1,849 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 五井駅南東方

1.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付共同住宅のほか、大規模商業施設が集積する繁華性の高い路線商業地域である。出店需要が強く、商業地
としての熟成が進むことが見込まれるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市原市及び周辺市町村の商業地域一帯である。主たる需要者は全国展開の企業、地元企業、個人事業者
であるが、不動産投資家も含まれる。近隣地域は大規模ショッピングモールや家電量販店などが集積する路線商業地域
であり、近年出店が続いており需要が強い。商業地の価格水準は画地条件によって大きく異なる上に、建物の規模や仕
様も業種によって異なるため、取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主な需要者は自己利用目的の事業者で、類似地域の取引価格の水準を指標として意思決定されることが一般的であるた
め、比準価格は高い説得力を有する。一方、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格は低位に試算された。投資採算性
を重視する不動産投資家の需要は少ないため、収益価格の説得力は劣る。以上より、市場の実態を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市原 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    112,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[106.4]		 [104.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市原市内の繁華性の高い商業地の需要は堅調
である。ただし、人口減少や高齢化により、
郊外の地価は弱含みであり、二極化傾向にあ
る。

大規模商業施設が集積する繁華性の高いエリ
アである。商業地域としての熟成度が高まり
つつあり、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市原 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
９２８７
-44		 市原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東28m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
b ２４１０８
９３６０
-35		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東28m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０８
９２８７
-63		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東35m市道、
中間画地
近商

(80,200)
d ２４１０８
９２８７
-715		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２４１０８
９２８７
-8		 市原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東18m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,372  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,681 		 100
[  90.0]
114,090 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
109,641  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,382 		 100
[  92.2]
121,889 
127,000 
c (　           ) 
120,988  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,198 		 100
[ 102.3]
119,451 
124,000 
d (　           ) 
108,681  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,159 		 100
[  93.7]
119,700 
124,000 
e (　           ) 
67,763  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
66,720 		 100
[  60.5]
110,281 
115,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



市原 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,293,505 
7,911,398 
32,382,107 
26,600,000 
5,782,107 		 （　0.9762）
5,644,493 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    122,706,370 円　　　　（　     66,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市原 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 869.40 Ｓ3 1,805.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   1,849 ㎡     32.3 m x   53.6 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階・３階は共同住宅を想定。住宅は５０～５５㎡各階８戸。住宅の賃料には各戸１台分の駐車場使用料を含む。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 共用部分を考慮のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
869.40 
84.3 
733.20 
3,035 
2,225,262 		 6.0  13,351,572 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
468.10 
91.2 
427.00 
1,600 
683,200 		 1.0  683,200 
1.0  683,200 

 3～ 3		 共同住宅
468.10 
91.2 
427.00 
1,600 
683,200 		 1.0  683,200 
1.0  683,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,805.60 
87.9 
1,587.20 

3,591,662 		 14,717,972 
1,366,400 
⑨年額支払賃料      3,591,662 円　×　12ヶ月　＝　      43,099,944 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,587.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,099,944 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,577,295 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,522,649 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,717,972 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         134,964 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,366,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         635,892 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,293,505 円　　　　（　        21,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９３１２
　　　　-7		 3,221  
(   3,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,221 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,035 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９３１２
　　　　-8		 1,911  
(   1,844) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,138 
c ９３１２
　　　　-9		 1,994  
(   1,934) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,998 
市原 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,000,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,292,998 円  　　　       43,099,944　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      418,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,911,398 円　（　　　　　　         4,279 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9762    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,805.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,600,000 円  
（　　　　　        14,386 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,293,505 円      
②総費用 7,911,398 円      
③純収益　①－② 32,382,107 円      
④建物等に帰属する純収益 26,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,782,107 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,644,493 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,053 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,706,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市原 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市原市更級一丁目８番１１
 0408000213545-0000
2 　市原市更級一丁目８番１２
 0408000213490-0000
3 　市原市更級一丁目８番１３
 0408000213489-0000
4 　市原市更級一丁目８番１７
 0408010024963-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市原 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市原 5-8 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 85,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市原市更級１丁目８番１１外
 ②地積
　(㎡)		 1,849  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 事務所兼共同住宅

ＲＣ3		 低層店舗、店舗兼共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 北東36m市道、南東側道 水道、ガス、下水 五井

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   230 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.3 ｍ、奥行　約　　  53.6 ｍ、規模　　     1,849 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 五井駅南東方

1.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模商業施設や店舗、共同住宅等が集積する路線商業地域として現状を維持するものと見込まれる。地価水準
は現状では安定しており今後もやや上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市原市を中心に県内で商圏の類似性を持つ商業地域。需要者の中心は店舗経営を主体とする商業従事者
に加え収益を目的とする不動産業者や個人投資家等も含まれる。大規模商業施設や共同住宅等が集積する幹線道路沿い
の商業地域として熟成度が高く、需要も堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模や個別性により異
なるため総額としての把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの商業地域であるが賃貸需要は未成熟で十分な投資採算性が見込めず、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため収益価格は低位に求められた。また投資目的による不動産取得も想定されるものの、市場の実態を反
映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、下記代表標準地との検討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市原 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    112,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[106.4]		 [104.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、高齢化の進行を背景に地価の二極
化が継続している。令和５年９月の台風１３
号による影響は限定的なものに止まっている
。

五井駅から比較的近く、大規模店舗が集積す
る路線商業地域で、商業地としての熟成度が
高まっており地価も上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市原 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
５８１８
-604		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北西25m国道、
南西6m、
南東6m、
三方路
準工

(70,200)
b ２４１０８
９２８７
-44		 市原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東28m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
c ２４１０８
９２８７
-715		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１０８
９３６０
-35		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東28m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,517  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
129,755 		 100
[ 112.2]
115,646 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
120,000 
b (　           ) 
100,372  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,681 		 100
[  90.0]
114,090 
119,000 
c (　           ) 
108,681  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,159 		 100
[  99.2]
113,064 
118,000 
d (　           ) 
109,641  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,382 		 100
[  94.1]
119,428 
124,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



市原 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,293,869 
7,911,352 
32,382,517 
26,600,000 
5,782,517 		 （　0.9762）
5,644,893 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    122,715,065 円　　　　（　     66,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市原 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 869.40 Ｓ3 1,805.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区2種
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   1,849 ㎡     32.3 m x   53.6 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は共同住宅（各階８戸、１戸５０～５５㎡程度）を想定。賃料には各戸１台分の駐車場料金を含む。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
869.40 
84.3 
733.20 
3,029 
2,220,863 		 6.0  13,325,178 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
468.10 
91.2 
427.00 
1,605 
685,335 		 1.0  685,335 
1.0  685,335 

 3～ 3		 共同住宅
468.10 
91.2 
427.00 
1,605 
685,335 		 1.0  685,335 
1.0  685,335 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,805.60 
87.9 
1,587.20 

3,591,533 		 14,695,848 
1,370,670 
⑨年額支払賃料      3,591,533 円　×　12ヶ月　＝　      43,098,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,587.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,098,396 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,577,167 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,521,229 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,695,848 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         134,761 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,370,670 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         637,879 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,293,869 円　　　　（　        21,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ７００１
　　　　-13		 3,221  
(   3,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,256 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,044 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,029 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ７００１
　　　　-15		 2,490  
(   2,415) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 88.2]		 100
[100.0]
3,069 
c ７５６６
　　　　-113		 3,124  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[111.0]		 100
[ 92.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
2,807 
市原 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,000,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,292,952 円  　　　       43,098,396　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      418,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,911,352 円　（　　　　　　         4,279 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9762    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　   1,805.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,600,000 円  
（　　　　　        14,386 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,293,869 円      
②総費用 7,911,352 円      
③純収益　①－② 32,382,517 円      
④建物等に帰属する純収益 26,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,782,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,644,893 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,053 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,715,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市原 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市原市更級一丁目８番１１
 0408000213545-0000
2 　市原市更級一丁目８番１２
 0408000213490-0000
3 　市原市更級一丁目８番１３
 0408000213489-0000
4 　市原市更級一丁目８番１７
 0408010024963-0000
5 　
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備考