別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
市原 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市原 5-5 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.
鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市原市ちはら台西２丁目１０番１４
 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ3		 事務所、共同住宅、
駐車場等の混在する
商業地域		 南西25m市道 水道、ガス、下水 ちはら台

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層店舗、事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  17.9 ｍ、規模　　       243 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 ちはら台駅東方

160m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近接する商業地であり、徐々に商業施設等が整備されつつある商業地域であるが、背後の住宅地との価格差
が少なく価格は堅調に推移しており、格別な変動要因もなく現状にて推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗、事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市原市の駅前地域に近接した商業地域である。郊外の大規模商業施設等との競合下、日用品等を中心と
する店舗等が中心の近隣商業地域となっている。また、画地規模により価格帯も特定し難い状況にある。駐車場及び共
同住宅等の利用も多く、繁華性等に特段の変化はない。価格は背後の住宅地との価格差も少なく、背後の住宅地の価格
動向と連動して推移すると予測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は、駅近くの近隣商業地であるが、需給は堅調に推移している。収益価格は、賃貸用事務所店舗を想定し、建物
を建築し収益獲得を想定して求めたもので不確定要素が大きい。よって、本件では実際の市場で成立した取引事例に基
づく比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、さらに周辺の地価動向及び代表標準地価格と規準とした価格との均
衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市原 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    112,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[129.8]		 [100.0]
100		 91,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市原市は全体的には人口減少しているが、利
便性の高い地域は地価は強含みであるが、郊
外の地域は横這い又は下落傾向にある。


ちはら台駅近接の近隣商業地域であり、地域
内に格別の変動要因がないため当面は現状を
維持すると思料する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市原 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
５８１８
-25		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
南東6m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
b ２４１０８
９３６０
-35		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東28m市道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１０８
９２８７
-40		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東18m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ２４１０８
９２８７
-44		 市原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東28m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
e ２４１０８
９２８７
-715		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,871  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
96,140 		 100
[ 106.9]
89,935 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
89,900 
b (　           ) 
109,641  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,382 		 100
[ 113.6]
98,928 
98,900 
c (　           ) 
110,238  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
119,637 		 100
[ 128.5]
93,103 
93,100 
d (　           ) 
100,372  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,681 		 100
[ 110.7]
92,756 
92,800 
e (　           ) 
108,681  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,159 		 100
[ 121.0]
92,693 
92,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,500 円／㎡]  



市原 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,508,718 
2,274,921 
8,233,797 
7,717,800 
515,997 		 （　0.9754）
503,303 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     10,708,574 円　　　　（　     44,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市原 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 174.80 Ｓ3 499.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   243 ㎡     13.6 m x   17.9 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗・２階及び３階事務所、駐車場は別料金 ⑦有効率　  78.6 ％
の理由		 地域の標準的有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
74.2 
111.30 
3,000 
333,900 		 3.0  1,001,700 
1.0  333,900 

 2～ 2		 事務所
174.80 
79.3 
138.70 
2,250 
312,075 		 3.0  936,225 
1.0  312,075 

 3～ 3		 事務所
174.80 
81.5 
142.50 
1,900 
270,750 		 3.0  812,250 
1.0  270,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
499.60 
78.6 
392.50 

916,725 		 2,750,175 
916,725 
⑨年額支払賃料        916,725 円　×　12ヶ月　＝　      11,000,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     392.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,000,700 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       923,018 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,197,682 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,750,175 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,219 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          916,725 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         285,817 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,508,718 円　　　　（　        43,246 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９３６０
　　　　-1		 3,543  
(   3,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,321 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,093 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９２８７
　　　　-103		 3,124  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,874 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
市原 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 333,621 円  　　　       11,120,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      174,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,274,921 円　（　　　　　　         9,362 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9754    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 221,000 円／㎡　×　     499.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,717,800 円  
（　　　　　        31,760 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,508,718 円      
②総費用 2,274,921 円      
③純収益　①－② 8,233,797 円      
④建物等に帰属する純収益 7,717,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 515,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 503,303 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,071 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,708,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市原 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市原市ちはら台西二丁目１０番１４
 0408000350564-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
市原 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市原 5-5 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣   TEL.
鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市原市ちはら台西２丁目１０番１４
 ②地積
　(㎡)		 243  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ3		 事務所、共同住宅、
駐車場等の混在する
商業地域		 南西25m市道 水道、ガス、下水 ちはら台

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  17.9 ｍ、規模　　       243 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 ちはら台駅東方

160m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。ちはら台駅に近く、視認性や希少性の高さ
から需要は多く、背後の堅調な住宅市場の影響もあって、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市原市のほか隣接周辺市を含み、京成電鉄千原線及びＪＲ線各駅圏内を中心とする商業地域若しくは商住
混在地域である。需要者は主に店舗事務所経営を目的とした中小規模の企業等が中心である。標準地周辺は、駅利用者
や周辺住民の集客が期待できる環境にあり、用途の多様性も認められるため需要が競合する傾向にあり、地価も上昇傾
向にある。取引の個別性が強く規模や建物品等に応じて価格は大きく異なるため、中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近い商業地域に存するが、市内の店舗賃貸市場の現状を勘案すると土地価格に見合う賃料が期待できず、収益価格
はやや低位に試算された。自己使用目的の法人等の需要が中心であり、需要者は主に取引相場を重視すると考えられる
。本件では類似の商業地域等の取引事例から市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を試算した。従って、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市原 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    112,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[129.8]		 [100.0]
100		 91,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市街地の宅地需要は堅調であるが、人口減少
や高齢化による二極化の進行、建築資材の高
騰や人手不足、物価上昇等の要因に注視を要
する。

事務所、共同住宅、駐車場等が混在し、周辺
の土地利用状況に変化はない。駅周辺は競争
力が高く需要も多いことから、地価も上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市原 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０８
５８１８
-25		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
南東6m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
b ２４１０８
５８１８
-47		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西25m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
c ２４１０８
５８１８
-67		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
d ２４１０８
９２８７
-8		 市原市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東18m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
e ２４１０８
９２８７
-40		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東18m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,871  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
96,140 		 100
[ 101.4]
94,813 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,800 
b (　           ) 
94,455  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
95,484 		 100
[  99.3]
96,157 
96,200 
c (　           ) 
120,148  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,070 		 100
[ 125.1]
97,578 
97,600 
d (　           ) 
67,763  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
66,720 		 100
[  76.1]
87,674 
87,700 
e (　           ) 
110,238  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
119,637 		 100
[ 128.5]
93,103 
93,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,000 円／㎡]  



市原 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であることから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,589,538 
2,277,486 
8,312,052 
7,717,800 
594,252 		 （　0.9754）
579,633 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     12,332,617 円　　　　（　     50,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
市原 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 174.80 Ｓ3 499.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   243 ㎡     13.6 m x   17.9 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階は事務所（各階フロア貸し）を想定。敷地内に駐車場２台を配置した。 ⑦有効率　  78.6 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
74.2 
111.30 
3,000 
333,900 		 3.0  1,001,700 
1.0  333,900 

 2～ 2		 事務所
174.80 
79.3 
138.70 
2,250 
312,075 		 3.0  936,225 
1.0  312,075 

 3～ 3		 事務所
174.80 
81.5 
142.50 
1,950 
277,875 		 3.0  833,625 
1.0  277,875 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
499.60 
78.6 
392.50 

923,850 		 2,771,550 
923,850 
⑨年額支払賃料        923,850 円　×　12ヶ月　＝　      11,086,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     392.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,086,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       930,115 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,276,085 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,771,550 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          923,850 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         288,038 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,589,538 円　　　　（　        43,578 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ９２８７
　　　　-17		 2,353  
(   2,236) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 72.8]		 100
[ 80.0]		 100
[118.8]		 100
[110.0]
3,092 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,093 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ９２８７
　　　　-18		 2,193  
(   2,090) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
3,201 
c ９２８７
　　　　-102		 2,184  
(   2,182) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 84.6]		 100
[110.0]
2,980 
市原 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 570,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 336,186 円  　　　       11,206,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      174,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,277,486 円　（　　　　　　         9,372 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9754    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 221,000 円／㎡　×　     499.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,717,800 円  
（　　　　　        31,760 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,589,538 円      
②総費用 2,277,486 円      
③純収益　①－② 8,312,052 円      
④建物等に帰属する純収益 7,717,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 594,252 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 579,633 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,385 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,332,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 市原 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市原市ちはら台西二丁目１０番１４
 0408000350564-0000
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備考