令和6年1月15日　提出 市原 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -55 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　木村　ゆり   TEL.

鑑定評価額 7,780,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市うるいど南３丁目１３番１９ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 ちはら台 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   105 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 ちはら台駅南方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした振興の大規模住宅団地であり、今後は住宅地としての熟成度を増していくことが見込まれる。市 内の旺盛な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線沿線及び京成千原線ちはら台駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要者は市内及 び隣接市町村の一次取得者が中心である。当地域は駅から徒歩圏外であるものの、区画整然とした街並みで住環境も良 好であるため需要が底堅く、地価は強含みで推移している。需要の中心は、１８０㎡程度の土地で８００万円前後、新 築一戸建ては２，０００万円台後半程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から遠く、自己使用を中心とする住宅地域で、標準地の規模等を考慮すると市場性を有する収益物件の想定が困 難であるため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、近隣の取引価格の水準を指 標として意思決定されることが一般的であるので、比準価格は高い説得力を有する。以上より、市場の実態を反映する 実証的な比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,300 円／㎡ [104.6] 100 100 [101.0] 100 [149.9] [101.0] 100 44,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市内の住環境の良好な宅地の需要は旺盛 であり、郊外にも波及効果が見られる。ただ し物価上昇、金融市場の変動に注意が必要。 駅から遠いものの、区画整然として住環境の 良好な振興住宅地域である。住宅地として熟 成度が高まっており、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％